ประเมินทรัพย์สินเพื่อทำประกันภัยอาคาร และประกันอัคคีภัย ลดความเสี่ยงธุรกิจ

การบริหารความเสี่ยงสำหรับอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ ต้องอาศัยการออกแบบความคุ้มครองที่ครอบคลุมมิติของตัวทรัพย์สิน การดำเนินงาน และผู้ที่เกี่ยวข้อง ประกันภัยที่เกี่ยวข้องกับอาคารควบคู่กับการเลือกประเภทกรมธรรม์ที่ครอบคลุม เพื่อรักษาเสถียรภาพทางการเงินของธุรกิจเมื่อเกิดเหตุสุดวิสัย

ประเภทประกันภัยอาคารที่สำคัญสำหรับภาคธุรกิจ

1. ประกันภัยความเสี่ยงภัยทุกชนิด (Property All Risks - PAR / Industrial All Risks - IAR)

เป็นกรมธรรม์ที่ครอบคลุมความเสี่ยงได้กว้างที่สุด คุ้มครองความเสียหายต่อทรัพย์สินจากอุบัติเหตุและเหตุการณ์ไม่คาดฝันทุกประเภทที่ไม่ได้ระบุไว้ในข้อยกเว้นของกรมธรรม์ เช่น ไฟไหม้ น้ำท่วม พายุ ภัยแผ่นดินไหว และอุบัติเหตุอื่นๆ

2. ประกันอัคคีภัย (Fire Insurance)

กรมธรรม์พื้นฐานที่ให้ความคุ้มครองเฉพาะภัย ได้แก่ ไฟไหม้ ฟ้าผ่า และแก๊สระเบิดสำหรับการอยู่อาศัย อย่างไรก็ตาม ผู้เอาประกันสามารถซื้อความคุ้มครองภัยเพิ่ม เช่น ภัยลมพายุ ภัยจากยวดยานพาหนะ หรือภัยลูกเห็บ เพิ่มเติมได้

3. ประกันแผ่นดินไหว (Earthquake Insurance)

อ้างอิงตามมาตรฐานของกรมโยธาธิการและผังเมือง พื้นที่ตั้งของอาคารเป็นตัวกำหนดระดับความเสี่ยง อาคารที่ตั้งอยู่ในบริเวณรอยเลื่อนที่มีพลัง (เช่น ภาคเหนือและภาคตะวันตก) หรือพื้นที่ดินอ่อนที่สามารถขยายคลื่นแผ่นดินไหวได้ (เช่น กรุงเทพมหานครและปริมณฑล) จะมีความเสี่ยงสูงกว่าพื้นที่ฐานหินแข็งจะต้องมีกรมธรรม์ที่ครอบคลุมคุ้มครองอาคารด้านแผ่นดินไหว

อาคารที่ก่อสร้างตามกฎกระทรวงเรื่องการต้านทานแรงสั่นสะเทือนของแผ่นดินไหว จะได้รับการพิจารณาความเสี่ยงในระดับที่ต่ำกว่าโครงสร้างเก่าที่ไม่ได้ออกแบบมาเพื่อรองรับแรงทางข้าง (Lateral Force) บริษัทประกันภัยอาจร้องขอรายงานการตรวจสอบโครงสร้างก่อนรับประกันในอาคารบางประเภท

4. ประกันภัยธุรกิจหยุดชะงัก (Business Interruption Insurance)

กรมธรรม์ต้องซื้อควบคู่กับประกันอัคคีภัย หรือ PAR โดยจะเข้ามาทำหน้าที่ชดเชยรายได้ที่สูญเสียไปในช่วงที่อาคารได้รับความเสียหายจนต้องหยุดดำเนินกิจการ รวมถึงครอบคลุมค่าใช้จ่ายประจำที่ธุรกิจยังต้องจ่ายแม้จะไม่มีรายได้เข้ามา เช่น เงินเดือนพนักงาน ค่าเช่า และดอกเบี้ยธนาคาร

5. ประกันความรับผิดต่อบุคคลภายนอก (Public Liability Insurance)

ความเสี่ยงทางกฎหมายเป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้สำหรับอาคารที่มีผู้คนเข้าออกจำนวนมาก กรมธรรม์นี้จะคุ้มครองค่าสินไหมทดแทนกรณีที่บุคคลภายนอกได้รับบาดเจ็บ เสียชีวิต หรือทรัพย์สินเสียหาย อันเกิดจากความบกพร่องของอาคารหรือความประมาทในการดำเนินงานของธุรกิจ

6. ประกันภัยเครื่องจักร (Machinery Breakdown Insurance)

ความคุ้มครองเฉพาะทางสำหรับเครื่องจักรและระบบวิศวกรรมภายในอาคาร ครอบคลุมความเสียหายทางกลไกและระบบไฟฟ้าที่ทำให้เครื่องจักรหยุดทำงานหรือพังเสียหาย ซึ่งประกันอัคคีภัยทั่วไปจะไม่ครอบคลุมสาเหตุนี้ จะต้องมีการทำประกันภัยเครื่องจักรแยกต่างหากในกรณีเป็นโรงงาน หรืออาคารที่มีเครื่องจักรจำนวนมาก

มูลค่าเพื่อการประกันภัย แตกต่างจากมูลค่าตลาด

การต่ออายุกรมธรรม์ประกันอัคคีภัยโดยอ้างอิงมูลค่าตามบัญชี (Book Value) หรือปล่อยให้บริษัทประกันภัยเป็นผู้กำหนดทุนประกัน คือความเสี่ยงทางการเงินที่ผู้ประกอบการจำนวนมากมองข้าม เมื่อเกิดเหตุวินาศภัย องค์กรส่วนใหญ่มักพบว่าทุนประกันที่มีอยู่ไม่สะท้อนต้นทุนการสร้างใหม่เพื่อทดแทน (Replacement Cost) ส่งผลให้ได้รับค่าสินไหมทดแทนไม่เพียงพอต่อการฟื้นฟูกิจการ

การประเมินทรัพย์สินเพื่อทำประกันอัคคีภัย ใช้หลักการ "มูลค่าต้นทุนเปลี่ยนแทนใหม่" ซึ่งต่างจากการประเมินเพื่อซื้อขายหรือค้ำประกันสินเชื่อที่ใช้มูลค่าตลาด บริษัทประกันภัยจะชดเชยความเสียหายเฉพาะสิ่งปลูกสร้าง เครื่องจักร และทรัพย์สินภายในอาคาร ไม่รวมมูลค่าที่ดิน การนำราคาประเมินที่ดินรวมกับสิ่งปลูกสร้างมาตั้งเป็นทุนประกัน จึงเป็นการสร้างภาระเบี้ยประกันส่วนเกินโดยเปล่าประโยชน์

ความเสี่ยงของการกำหนดทุนประกันอัคคีภัยคลาดเคลื่อน

การไม่มีรายงานการประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่ถูกต้อง นำไปสู่ความเสี่ยงหลัก 2 ประการ ในการบริหารจัดการการเงินขององค์กร

1. การประกันภัยต่ำกว่ามูลค่าที่แท้จริง (Under-Insurance): หากกำหนดทุนประกันต่ำกว่ามูลค่าต้นทุนเปลี่ยนแทน เมื่อเกิดความเสียหาย บริษัทประกันภัยจะใช้หลักการเฉลี่ยความเสียหาย ทำให้ธุรกิจได้รับค่าสินไหมทดแทนไม่เต็มจำนวนตามสัดส่วนที่ขาดหายไป ส่งผลให้ขาดสภาพคล่องในการฟื้นฟูกิจการ

2. การเอาประกันภัยสูงกว่ามูลค่าที่แท้จริง (Over-Insurance): การระบุทุนประกันที่สูงเกินจริง ไม่ได้ทำให้บริษัทประกันจ่ายเงินชดเชยเกินกว่าความเสียหายที่เกิดขึ้นจริงตามหลักกฎหมาย ธุรกิจจึงสูญเสียเงินทุนไปกับเบี้ยประกันส่วนเกินโดยเปล่าประโยชน์

ส่วนประกอบของการประเมินเพื่อทำประกันอัคคีภัย

รายงานการประเมินมูลค่าทรัพย์สินเพื่อการทำประกันอัคคีภัยที่ได้มาตรฐาน จะต้องมีการตรวจสอบและแยกแยะรายการทรัพย์สินอย่างชัดเจน ดังนี้

1. หมวดสิ่งปลูกสร้างและงานระบบ

ครอบคลุมโครงสร้างอาคาร สถาปัตยกรรม งานระบบไฟฟ้า ประปา และปรับอากาศ โดยผู้ประเมินจะคำนวณต้นทุนการก่อสร้างใหม่ตามราคาวัสดุและค่าแรงในปัจจุบันตามมาตรฐานการก่อสร้าง

2. หมวดเครื่องจักรและอุปกรณ์

ประเมินมูลค่าเครื่องจักรที่ใช้ในกระบวนการผลิต โดยพิจารณาจากราคาเครื่องจักรใหม่ที่มีกำลังการผลิตใกล้เคียงกัน รวมถึงค่าใช้จ่ายในการขนส่งและติดตั้งที่จำเป็น

3. เฟอร์นิเจอร์และทรัพย์สินตกแต่ง

การประเมินมูลค่าทรัพย์สินส่วนนี้ต้องใช้ความละเอียดในการจัดทำบัญชีทรัพย์สิน (Fixed Asset Register) เพื่อให้ง่ายต่อการตรวจสอบและลดข้อพิพาทเมื่อต้องการเรียกร้องค่าสินไหมในภายหลัง

แนวทางการประเมินทุนประกันอัคคีภัยตามประเภทอาคาร

อาคารแต่ละประเภทมีความซับซ้อนและระดับความเสี่ยงต่างกัน การประเมินจึงต้องจำแนกตามโครงสร้างและลักษณะการใช้งาน ดังนี้

อาคารโรงงานอุตสาหกรรมและคลังสินค้า

โรงงานอุตสาหกรรมและคลังสินคิาเน้นการคำนวณมูลค่าต้นทุนเปลี่ยนแทนใหม่ของเครื่องจักร ระบบควบคุม รวมถึงค่าขนส่งและติดตั้ง ต้องแยกประเมินระบบดับเพลิงเฉพาะทาง และโครงสร้างอาคารออกจากกัน เนื่องจากพื้นที่ลักษณะนี้มีความเสี่ยงสะสมจากวัตถุดิบที่จัดเก็บ

อาคารสำนักงาน โรงแรม และพาณิชยกรรม

งานตกแต่งภายในและงานระบบวิศวกรรมอาคาร (M&E) ในอาคารสำนักงาน โรงแรม ศูนย์การค้า พื้นที่พาณิชยกรรม มีมูลค่าสูงกว่าโครงสร้างหลัก ผู้ประเมินต้องจัดทำหรือเอกสารบัญชีทรัพย์สินแยกหมวดหมู่งานตกแต่งและงานระบบจากเจ้าของโครงการเพื่อตรวจสอบอย่างละเอียด ให้ทุนประกันครอบคลุมค่ารื้อถอนและก่อสร้างใหม่ทั้งหมด

อาคารชุดพักอาศัย

นิติบุคคลของอาคารชุด และหอพักจะต้องประเมินโครงสร้างอาคารและพื้นที่ส่วนกลางทั้งหมด โดยคำนวณจากพื้นที่รวมคูณราคาค่าก่อสร้างมาตรฐาน หรือกรณีที่วัสุดของโครงการมีรายการที่สูงกว่ารายการวัสดุของค่าก่อสร้างมาตรฐานกำหนด บริษัทประเมินจะจัดทำรายการเปรียบเทียบวัสดุแต่ละประเภทว่าประเมินว่าค่าก่อสร้างของอาคารที่เป็นไปตามความจริงจากเดิมร้อยละเท่าไหร่

ในขณะที่เจ้าของห้องชุดของอาคารชุด (คอนโดมิเนียม) ควรทำประกันแยกต่างหากเฉพาะทรัพย์สินภายในและงานตกแต่งเพิ่มเติมภายในห้อง เพื่อหลีกเลี่ยงการทำประกันโครงสร้างซ้ำซ้อน

ที่อยู่อาศัยแนวราบ

ที่อยู่อาศัยแนวราบ บ้านจัดสรร บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ อาคารพาณิชย์ การประเมินใช้วิธีคำนวณจากพื้นที่ใช้สอยจริงคูณด้วยราคาค่าก่อสร้างมาตรฐานของสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย โดยต้องหักมูลค่าที่ดินและรั้วรอบบ้านออก

ข้อจำกัดของความคุ้มครองในประกันอัคคีภัย

เมื่อพิจารณาในรายละเอียดของกรมธรรม์ประกันอัคคีภัยและ PAR จะพบหมวดหมู่อย่างชัดเจนที่เรียกว่า ข้อยกเว้นความเสียหายทางกลไกและไฟฟ้า (Mechanical and Electrical Breakdown Exclusion) ซึ่งกำหนดว่าบริษัทประกันจะไม่ชดเชยความเสียหายที่เกิดขึ้นกับเครื่องจักรหรืออุปกรณ์ไฟฟ้า หากสาเหตุเกิดจากตัวของมันเอง

การชดเชยความเสียหายจากเหตุการณ์เหล่านี้ จำเป็นต้องใช้ "ประกันภัยเครื่องจักร" (Machinery Breakdown Insurance) โดยเฉพาะ ซึ่งถูกออกแบบมาเพื่อรองรับความเสียหายทางกลไกและระบบไฟฟ้าโดยตรง การพยายามเคลมความเสียหายของเครื่องจักรผ่านประกันอัคคีภัย นอกจากจะถูกปฏิเสธแล้ว ยังทำให้องค์กรเสียเวลาและสูญเสียโอกาสในการประเมินความเสียหายอย่างถูกต้อง

เหตุผลที่ธุรกิจต้องใช้บริการบริษัทประเมินทรัพย์สิน

รายงานการประเมินมูลค่าทรัพย์สินเพื่อการทำประกันอัคคีภัยที่ได้มาตรฐาน จะต้องมีการตรวจสอบและแยกแยะรายการทรัพย์สินอย่างชัดเจน ดังนี้

1. ความเป็นกลางและปกป้องผลประโยชน์ขององค์กร

บริษัทประเมินมูลค่าทรัพย์สินอิสระปฏิบัติหน้าที่ในฐานะตัวแทนของผู้เอาประกันภัย ไม่มีส่วนได้ส่วนเสียกับเบี้ยประกันหรือค่าสินไหมทดแทน จุดประสงค์หลักคือการค้นหามูลค่าที่ถูกต้องและเป็นธรรมที่สุด เพื่อให้องค์กรได้ทุนประกันที่ครอบคลุมความเสียหายจริง ไม่ขาดและไม่เกิน

2. ความแม่นยำในการหาราคาต้นทุนเปลี่ยนแทน (Replacement Cost)

การประเมินเพื่อทำประกันภัยใช้มาตรฐาน "มูลค่าต้นทุนเปลี่ยนแทนใหม่" (Replacement Cost New) ซึ่งมีความซับซ้อน ผู้ประเมินจะเข้าสำรวจและแยกแยะรายการทรัพย์สินอย่างละเอียด
- โครงสร้างและสถาปัตยกรรม คำนวณต้นทุนวัสดุก่อสร้างและค่าแรง ณ ปัจจุบัน
- เครื่องจักรและอุปกรณ์ คำนวณราคาเครื่องจักรใหม่ที่กำลังการผลิตเท่าเทียมกัน รวมถึงค่าขนส่งและติดตั้ง
- ส่วนปรับปรุงและงานระบบ ตรวจสอบมูลค่างานระบบไฟฟ้า ประปา และระบบเครื่องปรับอากาศที่มักถูกมองข้าม

3. เป็นหลักฐานทางกฎหมายที่รัดกุมเมื่อเกิดข้อพิพาท

เมื่อเกิดความเสียหาย รายงานการประเมินทรัพย์สินที่จัดทำโดยบริษัทประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่ได้มาตรฐาน บริษัทฯ จะทำหน้าที่เป็นบัญชีทรัพย์สิน (Fixed Asset Register) และหลักฐานอ้างอิงที่มีน้ำหนักทางกฎหมาย และช่วยให้กระบวนการเรียกร้องค่าสินไหมทดแทนเป็นไปอย่างรวดเร็วโปร่งใส และรับประกันว่าธุรกิจจะได้รับความคุ้มครองที่เป็นธรรมเมื่อเกิดอุบัตืเหตุไม่คาดฝัน

หากองค์กรของท่านต้องการตรวจสอบความเหมาะสมของทุนประกันในปัจจุบัน หรือต้องการจัดทำรายงานการประเมินมูลค่าทรัพย์สินตามมาตรฐานวิชาชีพ สามารถติดต่อเพื่อรับคำปรึกษาจากทีมงาน Modern Property Consultants หรือ คลิกที่นี้ เพื่อการวางแผนบริหารความเสี่ยงที่รัดกุมและแม่นยำ และบริการที่ถูกต้องตามมาตรฐานวิชาชีพ

แหล่งข้อมูล

กรมโยธาธิการและผังเมือง กระทรวงมหาดไทย - กฎกระทรวงกำหนดการรับน้ำหนัก ความต้านทาน ความคงทนของอาคาร และพื้นดินที่รองรับอาคารในการต้านทานแรงสั่นสะเทือนของแผ่นดินไหว

ข้อกำหนดมาตรฐานกรมธรรม์ประกันอัคคีภัยและประกันภัยความเสี่ยงภัยทุกชนิด (Property All Risks), สำนักงานคณะกรรมการกำกับและส่งเสริมการประกอบธุรกิจประกันภัย (คปภ.)

มาตรฐานการประเมินมูลค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย (Thailand Valuation Standards), สมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย

มาตรฐานการประเมินมูลค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย - แนวทางการประเมินมูลค่าต้นทุนเปลี่ยนแทนใหม่ (Replacement Cost New)