ตรวจสอบโฉนดอยู่ในที่ดินรัฐหรือไม่ ช่วยลดความเสี่ยงก่อนซื้อ-ขาย

ประเภทที่ดินของรัฐ

ความหมายของที่ดินรัฐ

ความหมาย "ที่ดินรัฐ" ตามมาตรา 1304 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ อ้างอิงประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ สถาบันนิติธรรมาลัย ได้แก่
1) ที่ดินรกร้างว่างเปล่า และที่ดินซึ่งมีผู้เวนคืนหรือทอดทิ้งหรือกลับมาเป็นของแผ่นดินโดยประการอื่น ตามกฎหมายที่ดิน
2) ที่ชายตลิ่ง ทางน้ำ ทางหลวง ทะเลสาบ
3) สำนักราชการ

ที่ดินรัฐ ตามข้อ 14 กฏกระทรวงฉบับที่ 43 พ.ศ.2537   ได้แก่ 
4) ที่เขา ภูเขา ที่มีความลาดชันเกินร้อยละ 35
5) เกาะ ยกเว้นกรณีมีสิทธิครอบครองถูกต้องตามกฎหมายมาแต่อดีต
6) ที่สงวนหวงห้าม ได้แก่ ป่าสงวนแห่งชาติ อุทยานแห่งชาติ และเขตรักษาพันธุ์สัตว์ป่า เป็นต้น

ที่ดินรัฐ 9 ประเภทที่ต้องระวัง

เพื่อแก้ไขปัญหาความขัดแย้งเชิงพื้นที่และลดความเหลื่อมล้ำในการถือครองที่ดินระหว่างหน่วยงานรัฐ ที่ดินของรัฐทั้ง 9 ประเภท มีรายละเอียด ข้อจำกัด และหน่วยงานรับผิดชอบ ดังนี้

1) ที่ราชพัสดุ

ที่ดินทรัพย์สินของรัฐที่ใช้เพื่อการบริหารราชการแผ่นดิน หรือนำมาจัดหาประโยชน์ผ่านการให้เช่าโดยทีราชพัสดุอยู่ในการดูแลของกรมธนารักษ์ตามหนังสือสำคัญสำหรับที่หลวง (นสล.) และแผนที่ท้ายพระราชกฤษฎีฎา (ออกตาม พรบ. ว่าด้วยการหวงห้ามที่ดินรกร้างว่างเปล่าอันเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน พุทธศักราช 2478)

2) ที่สาธารณประโยชน์

ที่ดินสำหรับพลเมืองใช้ร่วมกัน เช่น ถนน ตรอก ซอย คลอง หนองน้ำ ลำรางสาธารณะ เป็นต้น ที่สาธารณประโยชน์อยู่ภายใต้กรมที่ดินเพื่อป้องกันการบุรุกที่ดินรัฐ แต่ทั้งนี้ การดูแลหรือเมื่อประชาชนต้องการให้เจ้าหน้าที่รัฐในเรื่องร้องเรียนในแต่ละพื้นที่ การซ่อมแซม บำรุงรักษาจะขึ้นกับหน่วยงานท้องถิ่นที่รับผิดชอบพื้นที่นั้นๆ โดยตรง เพื่อให้เข้ามาจัดการตามอำนาจหน้าที่และงบประมาณที่มี

3) ที่ดินในเขตป่าซึ่งเป็นที่ดินของรัฐ

ที่ดินในเขตป่าซึ่งเป็นที่ดินของรัฐอยู่ภายใต้กรมอุทยานแห่งชาติ สัตว์ป่า และพันธุ์พืช แบ่งออกเป็น 2 ประเภท ได้แก่
(3.1) เขตสงวนคุ้มครองสัตว์ป่า ตามพรบ.สงวนและคุ้มครองสัตว์ป่า พ.ศ. 2503 ได้ประกาศ 2 เขต คือ
(3.1.1) เขตห้ามล่าสัตว์ป่า คุ้มครองสัตว์ป่าบางชนิด โดยยังมาสำรวจพื้ที่ได้
(3.1.2) เขตรักษาพันธุ์สัตว์ป่า คุ้มครองพื้นที่ สัตว์ป่า ห้ามบุกรุกแผ้วถาง

(3.2) เขตอุทยานแห่งชาติ ตาม พรบ.อุทยานแห่งชาติ พ.ศ. 2504
(3.2.1) ทางบก ที่ดินซึ่งรวมทั้งพื้นที่ดินทั่วไป ภูเขา ห้วย หนอง คลอง บึง บาง ลำน้ำ ทะเลสาบ
(3.2.2) ทางทะเล เกาะ และชายฝั่งที่ได้รับการกำหนดให้เป็นอุทยานแห่งชาติ
ต่อมา พรบ.อุทยานแห่งชาติ พ.ศ. 2562 ได้ประกาศเพิ่มอีก 3 เขต คือ
(3.2.3) วนอุทยาน
(3.2.4) สวนพฤกษ์ศาสตร์
(3.2.5) สวนรุกขชาติ

4) ป่าชายเลน

ป่าชายเลนอยู่ภายใต้กรมทรัพยากรทางทะเลและชายฝั่ง พื้นที่ชายฝั่งที่มีระบบนิเวศเปราะบาง เป็นแหล่งเพาะพันธุ์สัตว์น้ำ ห้ามบุกรุกโดยเด็ดขาด การใช้ประโยชน์ต้องผ่านการอนุญาตพิเศษ ตามมติคณะรัฐมนตรีเมื่อวันที่ 15 ธันวาคม 2530 และ 22 สิงหาคม 2543, พรบ.ส่งเสริมการบริหารจัดการทรัพยากรทางทะเลและชายฝั่ง พ.ศ. 2558 

5) ป่าสงวนแห่งชาติ

พื้นที่ที่สงวนไว้เพื่อการอนุรักษ์ทรัพยากรป่าไม้ซึ่งป่าสงวนแห่งชาติอยู่ภายใต้กรมป่าไม้ตาม พรบ.ป่าสงวนแห่งชาติ 2507 และป่าคุ้มครองตาม พรบ.คุ้มครองและสงวนป่า พ.ศ. 2481

6) ป่าไม้ถาวร

เขตป่าไม้ถาวรอยู่ภายใต้กรมพัฒนาที่ดิน ตามมติคณะรัฐมนตรี 14 พฤศจิกายน 2504 และพรบ.รักษาเป็นไม้ถาวรทั่วประเทศทั้งหมด 68 จังหวัด

7) ที่ดิน ส.ป.ก.

ที่ดินในเขตปฏิรูปที่ดินภายใต้สำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม (ส.ป.ก.) ตาม พ.ร.บ. การปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม พ.ศ. 2518 มุ่งจัดสรรให้เกษตรกรผู้ยากไร้ (ส.ป.ก. 4-01) ไม่สามารถซื้อขายทอดตลาดได้ โอนได้เฉพาะทางมรดกสู่ทายาทที่เป็นเกษตรกรเท่านั้น

8) นิคมสรัางตนเอง

พื้นที่จัดตั้งเพื่อช่วยเหลือประชาชนที่ไม่มีที่ดินทำกิน อยู่ในการดูแลของกรมพัฒนาสังคมและสวัสดิการ โดยปัจจุบันมี 43 แห่งใน 32 จังหวัดของประเทศไทย

9) นิคมสหกรณ์

พื้นที่จัดสรรให้ราษฎรเข้าทำกินและรวมกลุ่มในรูปแบบสหกรณ์ ถ้ามีออกโฉนด หรือ นส.3 ห้ามโอนระยะ 5 ปี

วิธีเช็คโฉนดว่าอยู่ในที่ดินของรัฐหรือไม่

การตรวจสอบพื้นที่เชิงรุกช่วยป้องกันข้อพิพาททางกฎหมาย ผู้ประกอบการสามารถใช้เครื่องมือและช่องทางที่ภาครัฐจัดเตรียมไว้เพื่อตรวจสอบพิกัดที่ดินอยู่ในที่ดินรัฐหรือไม่ ดังนี้

พิทักษ์ไพร

ระบบฐานข้อมูลที่พัฒนาขึ้นเพื่อการตรวจสอบพื้นที่ป่าไม้โดยเฉพาะ ผู้ใช้งานสามารถนำพิกัดทางภูมิศาสตร์ของแปลงที่ดินไปประมวลผลการทับซ้อนกับเขตพื้นที่ป่าสงวนแห่งชาติและพื้นที่อนุรักษ์ได้ เครื่องมือนี้มีประโยชน์อย่างมากสำหรับการประเมินความเสี่ยงเบื้องต้นก่อนการเข้าซื้อที่ดินในพื้นที่ต่างจังหวัด

One Map Thai

โครงการปรับปรุงแผนที่แนวเขตที่ดินของรัฐแบบบูรณาการ มาตราส่วน 1:4000 เป็นฐานข้อมูลที่สร้างขึ้นเพื่อแก้ปัญหาการทับซ้อนของเส้นแนวเขตจากหลายหน่วยงานโดยสำนักงานคณะกรรมการนโยบายที่ดินแห่งชาติ (สคทช.) การใช้ระบบ One Map จะช่วยให้นักประเมินและนักลงทุนเห็นภาพรวมของเส้นแนวเขตที่ดินของรัฐทุกประเภทบนมาตรฐานแผนที่เดียวกัน ช่วยลดความสับสนในการตรวจสอบข้อมูล ซึ่งปัจจุบันอยู่ระหว่างการพัฒนาเว็บไซต์โดยจะมีการประกาศใช้เป็นทางการสำหรับภาคประชาชนอีกครั้ง

ตรวจสอบกับสำนักงานที่ดิน

การยื่นคำขอตรวจสอบระวางแผนที่ ณ สำนักงานที่ดินในพื้นที่ที่ทรัพย์สินตั้งอยู่ คือขั้นตอนทางกฎหมายที่มีความน่าเชื่อถือสูงสุด เจ้าหน้าที่จะตรวจสอบแนวเขตที่ดินที่จดทะเบียนไว้ในสารบบ รวมถึงการขีดกันเขตทางสาธารณะหรือที่สงวนหวงห้ามต่างๆ ซึ่งจะใช้เป็นหลักฐานอ้างอิงทางกฎหมายได้

หากพบว่าโฉนดออกทับที่ดินรัฐ โฉนดมีปัญหาทับซ้อน แต่อยู่มานานและมั่นใจว่าอยู่มาก่อนที่รัฐจะประกาศเขตพื้นที่โดยรัฐให้การคุ้มครองผู้ที่เข้าอยู่อาศัยและทำประโยชน์ในพื้นที่นั้น มาก่อน ที่ทางราชการจะประกาศเป็นเขตหวงห้าม

วิธีการดำเนินเรื่องพิสูจน์สิทธิโฉนดทับซ้อนที่ดินรัฐ

เมื่อเกิดกรณีที่ดินทับซ้อนที่ดินรัฐหรือมีการเพิกถอนเอกสารสิทธิตามมาตรา 61 คณะกรรมการนโยบายที่ดินแห่งชาติ (คทช.) ได้กำหนดกลไก "พิสูจน์สิทธิการครอบครองที่ดินในเขตที่ดินของรัฐ" โดยให้คณะอนุกรรมการพิสูจน์สิทธิในที่ดินของรัฐจังหวัด (คพร.จังหวัด) ทำหน้าที่ตรวจสอบและกลั่นกรองข้อเท็จจริงในพื้นที่เพื่อความเป็นธรรม

ติดต่อส่วนกลางที่ สำนักงานคณะกรรมการนโยบายที่ดินแห่งชาติ (สคทช.) โดยตรงผ่านเว็บไซตฺ์ https://epetitions.onlb.go.th/login หรือดูรายละเอียดคู่มือการยื่นดำเนินเรื่องพิสูจน์สิทธิ คลิกที่นี้ 

หลักเกณฑ์และกระบวนการพิจารณา

เมื่อได้รับเรื่องร้องเรียน คพร.จังหวัด จะทำหน้าที่สอบสวนพยานหลักฐานเพื่อแสวงหาความจริงเชิงประจักษ์ว่า ราษฎรได้ครอบครองทำประโยชน์ "ก่อน" หรือ "หลัง" การเป็นที่ดินของรัฐ การพิสูจน์สิทธินี้ตั้งอยู่บนรากฐานของพยานหลักฐาน 3 ประเภทหลัก ได้แก่

1. เอกสารที่ทางราชการทำขึ้นและลงวันที่ก่อนการเป็นที่ดินของรัฐ เช่น โฉนดตราจอง, ตราจองที่ตราว่าได้ทำประโยชน์แล้ว, หรือ ใบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค. 1) ที่แจ้งต่อนายอำเภอตามพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 หากมีเอกสารเหล่านี้ โอกาสในการพิสูจน์สิทธิจะสูงมาก

2. เอกสารที่ทางราชการทำขึ้นและลงวันที่หลังการเป็นที่ดินของรัฐ เช่น ใบเสร็จรับเงินภาษีบำรุงท้องที่ (ภ.บ.ท.5) ทะเบียนบ้าน แต่ต้องมีข้อความแสดงว่าได้ครอบครองทำประโยชน์มาอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ก่อนการเป็นที่ดินของรัฐ

3. พยานหลักฐานอื่น (การอ่านภาพถ่ายทางอากาศ): ในกรณีที่ราษฎรไม่มีเอกสาร ส.ค. 1 หรือเอกสารอื่นใด และอ้างว่าอยู่มาก่อน มาตรการที่เป็นข้อยุติทางวิทยาศาสตร์และยุติธรรมที่สุดคือ การส่งเรื่องให้คณะอนุกรรมการอ่านภาพถ่ายทางอากาศของ สคทช. ดำเนินการ "อ่าน แปล และตีความภาพถ่ายทางอากาศ"

ผลการพิจารณาโฉนดทับซ้อนที่ดินของรัฐ

กรณีผลการพิสูจน์ชี้ว่า "อยู่ก่อน" คพร.จังหวัด จะแจ้งผลให้ผู้ครอบครองทราบภายใน 30 วัน และแจ้งหน่วยงานรัฐให้เพิกถอนแนวเขตออก เพื่อเปิดทางให้เจ้าพนักงานที่ดินดำเนินการออกเอกสารสิทธิ (เช่น โฉนดที่ดิน) ตามขั้นตอนของประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 59 ต่อไป

กรณีผลการพิสูจน์ชี้ว่า "อยู่หลัง": ถือเป็นการบุกรุกโดยมิชอบด้วยกฎหมาย หน่วยงานที่ดูแลรักษาที่ดินจะต้องดำเนินคดีตามกฎหมาย หรือพิจารณาดำเนินการจัดระบบการใช้ที่ดินตามนโยบายจัดที่ดินทำกินให้ชุมชน (คทช.) เพื่อให้สิทธิทำกินโดยไม่มีกรรมสิทธิ์ต่อไป ทั้งนี้ กระบวนการพิจารณาของ คพร. เป็นมาตรการทางปกครอง หากศาลปกครองหรือศาลยุติธรรมมีคำพิพากษาถึงที่สุดไปแล้ว คพร. จะไม่อาจก้าวล่วงหรือนำเรื่องกลับมาพิจารณาใหม่ได้อีก

สรุป

อสังหาริมทรัพย์ไม่ได้เป็นเพียงปัจจัยพื้นฐานเพื่อการอยู่อาศัย แต่เป็นที่ตั้งสำหรับธุรกิจที่สามารถสร้างกระแสเงินสด อาทิเช่น การทำเกษตรกรรม โรงแรม รีสอร์ท พาณิชยกรรม เป็นต้น การที่ที่ดินตั้งอยู่บนพื้นที่ที่มีข้อขัดแย้งทางกฎหมาย การรอนสิทธิ หรือมีความเสี่ยงต่อการถูกเพิกถอนกรรมสิทธิ์ตามมาตรา 61 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน ย่อมส่งผลกระทบสะเทือนอย่างรุนแรงต่อมูลค่าที่แท้จริง

ดังนั้น การทราบถึงข้อจำกัดและความเสี่ยงทางกฎหมายตั้งแต่เนิ่นๆ คือหัวใจสำคัญของการบริหารจัดการสินทรัพย์ และเป็นมาตรฐานทางวิชาชีพที่นักประเมินมูลค่าทรัพย์สินตลอดจนนักลงทุนสถาบัน ต้องยึดถืออย่างเคร่งครัด

แหล่งอ้างอิงข้อมูล

กรมป่าไม้. (ม.ป.ป.). พิทักษ์ไพร. https://change.forest.go.th/sites/default/files/2019-12/process_flow.pdf

ดร.ทวีป ศรีน่วม และสถาบันนิติธรรมาลัย. (2569). ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์. https://www.drthawip.com/civilandcommercialcode/185

มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์. (2567). การแก้ไขปัญหาการบุกรุกที่ดินของรัฐประเภทสาธารณสมบัติของแผ่นดิน: ศึกษากรณีเขตพื้นที่ลุ่มน้ำจังหวัดกาญจนบุรี. http://ethesisarchive.library.tu.ac.th/thesis/2024/TU_2024_6503010388_19188_29421.pdf

สำนักงานคณะกรรมการนโยบายที่ดินแห่งชาติ. (2565, 30 กันยายน). กระบวนการพิสูจน์สิทธิการครอบครองที่ดินของบุคคลในเขตที่ดินของรัฐ [Video]. https://www.youtube.com/watch?v=qswMbiVAhtE

อนันต์ มิตรคุณ. (2566, 26 สิงหาคม). เอกสารประกอบการบรรยาย TVA [เอกสารประกอบการบรรยาย]. สมาคมนักประเมินราคาอิสระไทย.

Thai PBS. (2567, 24 พฤษภาคม). One Map คืออะไร มีแล้ว “ใคร” ได้ประโยชน์?. https://www.thaipbs.or.th/news/content/337567

Thai PBS. (ม.ป.ป.). ดีเวลลอป “ดิจิทัล” รังสรรค์ “ระบบพิทักษ์ไพร” ตัวช่วยแก้ “บุกรุกป่า” ปัญหากัดกร่อนพื้นที่สีเขียวเมืองไทยอย่างมีประสิทธิภาพ. https://www.thaipbs.or.th/now/content/76