ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดเชียงใหม่เติบโตต่อเนื่องในช่วงสองทศวรรษที่ผ่านมา ทั้งโครงการที่อยู่อาศัย โรงแรม อาคารสำนักงาน และคอนโดมิเนียม อย่างไรก็ตาม การพัฒนาทุกโครงการในเชียงใหม่ถูกกำหนดโดย กฎกระทรวงให้ใช้บังคับผังเมืองรวมเมืองเชียงใหม่ ซึ่งออกภายใต้พระราชบัญญัติการผังเมือง พ.ศ. 2518 กฎกระทรวงฉบับที่บังคับใช้มาตั้งแต่ปี 2556 (ผังเมืองรวมเมืองเชียงใหม่ พ.ศ. 2555) ได้สิ้นอายุการใช้บังคับ และถูกแทนที่ด้วยฉบับใหม่ กฎกระทรวงผังเมืองรวมเมืองเชียงใหม่ พ.ศ. 2569 ซึ่งประกาศในราชกิจจานุเบกษา เล่ม 143 ตอนพิเศษ 130 ง วันที่ 25 พฤษภาคม 2569 มีผลบังคับใช้ 5 ปี (คลิกดูฉบับเต็มได้ที่นี้)

เปรียบเทียบผังเมืองรวมเมืองเชียงใหม่ปี 2555 (เดิม) และปี 2569 (ใหม่)

ความแตกต่างระหว่างสองฉบับนี้กำหนดว่าที่ดินแปลงใดพัฒนาได้มากขึ้น แปลงใดถูกจำกัดเพิ่มเติม และโครงการประเภทใดที่ทำได้หรือทำไม่ได้ในแต่ละพื้นที่ ขยายขอบเขต ครอบคลุมพื้นที่ประมาณ 1,428.90 ตร.กม. ใน 7 อำเภอดังนี้
1. อำเภอสันทราย (12 ตำบล)
2. อำเภอแม่ริม (11 ตำบล)
3. อำเภอหางดง (11 ตำบล)
4. อำเภอเมืองเชียงใหม่ (16 ตำบล)
5. อำเภอดอยสะเก็ด (1 ตำบล)
6. อำเภอสันกำแพง (2 ตำบล)
7. อำเภอสารภี (12 ตำบล)

นำเครื่องมือ FAR, BCR และ BAF มาใช้เป็นครั้งแรก

กรมโยธาธิการและผังเมืองชี้แจงว่าผังฉบับนี้ ใช้มาตรการทางผังเมืองเพื่อควบคุมความหนาแน่นและถือเป็นการเปลี่ยนหลักคิดจากผังเดิม พ.ศ. 2555 ที่ควบคุมด้วย "ความสูงอาคาร + ระยะถอยร่น + พื้นที่ว่างขั้นต่ำ" เป็นหลัก สิ่งที่เปลี่ยนแปลงในผังเมืองรวมเมืองเชียงใหม่ ปี 2569 ได้แก่

1. อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมกันทุกชั้นของอาคารทุกหลังต่อพื้นที่แปลงที่ดินที่ใช้เป็นที่ตั้งอาคาร (FAR)
2. อัตราส่วนพื้นที่อาคารปกคลุมดินต่อพื้นที่แปลงที่ดิน (BCR) กล่าวคือ สัดส่วนของพื้นที่ชั้นล่างของอาคาร (รวมส่วนที่มีหลังคาคลุม) ต่อพื้นที่ของแปลงที่ดินทั้งหมด
3. กำหนดพื้นที่น้ำซึมผ่านของพื้นที่ว่างอันปราศจากสิ่งปกคลุม (BAF) เพื่อเพิ่มพื้นที่ดูดซับน้ำให้กับเมือง บรรเทาผลกระทบจากอุทกภัย

จำนวนประเภทของการใช้ประโยชน์ที่ดิน

ผังเมืองรวมเมืองเชียงใหม่ พ.ศ. 2569 ได้เพิ่มการแบ่งพื้นที่ตามการใช้ประโยชน์ออกเป็น 15 ประเภท (15 ผังสี) ผังเมืองรวมเมืองเชียงใหม่ พ.ศ. 2555 เดิมมีแบ่งพื้นที่ตามการใช้ประโยชน์ทั้งหมด 11 ประเภท (11 ผังสี)  ได้แก่
1.  ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก (สีน้ำตาล) ย.7
2. ที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม

ประเภทที่ดินใหม่ที่เพิ่มเข้ามานอกเหนือจากสีเขียวเดิม
3. ที่ดินประเภทปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม
4. ที่ดินประเภทอนุรักษ์ป่าไม้

โดยผังเมืองรวมเมืองเชียงใหม่ พ.ศ. 2569 ได้เพิ่มการแบ่งพื้นที่ตามการใช้ประโยชน์ออกเป็น 15 ประเภท (15 ผังสี) มีสัดส่วน FAR และ BCR ดังรูป

ที่ดินบริเวณไหน: ศักยภาพเพิ่มขึ้น vs ข้อจำกัดมากขึ้น

ผังเมืองใหม่ 2569 จะเป็นตัวแปรเชิงโครงสร้างที่สำคัญที่สุดในรอบทศวรรษ เพราะการนำ FAR มาใช้จะเปลี่ยนวิธีคำนวณศักยภาพการพัฒนาที่ดินทั้งหมด  ที่ดินในโซนที่ได้ FAR สูง (โดยเฉพาะพื้นที่พาณิชยกรรมและที่อยู่อาศัยหนาแน่นมากที่เพิ่มใหม่) จะมีมูลค่าพัฒนาสูงขึ้นและดึงดูดนักพัฒนามากกว่า ขณะที่การขยายผังครอบคลุมหางดง สารภี และสันทรายเต็มพื้นที่ จะทำให้พื้นที่ชานเมืองเหล่านี้มีกรอบการพัฒนาที่ชัดเจนขึ้นเป็นครั้งแรก กล่าวในหัวข้อลำดับถัดไป

1. ทำเลรวมโชค และบริเวณวงแหวนรอบ 2 ซุปเปอร์ไฮเวย์ (ถนนสมโภชเชียงใหม่ 700 ปี)

จากความหนาแน่นปานกลาง (สีสัม) ในผังเมืองรวมเมืองเชียงใหม่ ปี 2555 ปรับเป็นพื้นที่พาณิชยกรรม (สีแดง) พ.5 ในผังเมืองรวมเมืองเชียงใหม่ ปี 2569 ไม่จำกัดความสูงของโครงการอสังหาริมทรัพย์ประกอบเป็นแหล่งสิ่งอำนวยความสะดวกครบครันทั้งศูนย์การค้า โครงการบ้านจัดสรร สถาบันการศึกษา เชื่อมต่อแหล่งงานได้สะดวกทำให้โอกาสพัฒนาอาคารสูงในอนาคต และเป็นย่านเศรษฐกิจที่น่าสนใจอีกแห่งของจังหวัดเชียงใหม่

2. ทำเลช้างคลาน

ขณะเดียวกันทำเลช้างคลานและรอบตัวในเมืองเป็นพื้นที่สีแดง พ.5 เช่นเดียวกับทำเลวงแหวนรอบ 2 แต่ด้วยเทศบัญญัติเทศบาลนครเชียงใหม่ฯ และประกาศกระทรวงคมนาคม เรื่อง กำหนดเขตบริเวณใกล้เคียงสนามบินเชียงใหม่ฯ ทำให้มีข้อจำกัดในด้านความสูงอาคารส่งผลต่อการพัฒนาอาคารสูง โครงการมิกซ์ยูสในอนาคต

3. ทำเลรอบท่าอากาศยานนานาชาติเชียงใหม่

การเพิ่มประเภทกิจการที่รองรับโลจิสติกส์และธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับการบิน ทำให้ที่ดินบริเวณถนน 1006 และพื้นที่รอบสนามบินมีโอกาสพัฒนาในเชิงพาณิชย์เฉพาะทางมากขึ้น

เทรนด์การพัฒนาในอนาคต

แนวถนนโครงการใหม่

แผนผังด้านคมนาคมและการขนส่งได้เพิ่มแนวถนนโครงการใหม่ 18 สายทาง และยกเลิกถนนโครงการเดิม 7 สายทางที่ไม่สอดคล้องกับสภาพพื้นที่และแนวทางพัฒนาในปัจจุบัน ที่ดินตามแนวถนนตัดใหม่มักได้รับประโยชน์ด้านการเข้าถึง แต่ในขณะเดียวกันย่อมมีความเสี่ยงถูกเวนคืนตามแนวเขตทาง นายหน้าและเจ้าของที่ดินควรตรวจสอบแนวถนนโครงการกับเอกสารท้ายประกาศก่อนตัดสินใจซื้อขาย

การปรับเปลี่ยนราคาที่ดิน

ที่ดินในโซนหางดง สารภี สันทราย และแม่ริม ที่ก่อนหน้านี้ยังอยู่ในกรอบผังเมืองจังหวัด ปัจจุบันมีโซนสีชัดเจน ราคาซื้อขายและศักยภาพพัฒนาจะสะท้อนค่า FAR, BCR และการจำกัดความสูงของอาคารที่กำหนดใหม่

ราคาที่ดินในย่านศักยภาพสูงของเชียงใหม่ปรับขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยนิมมานเหมินท์เป็นทำเลที่ราคาขยับสูงที่สุดในช่วงหลายปีที่ผ่านมา จากการที่กลายเป็นย่านธุรกิจ-ท่องเที่ยว-digital nomad ที่หนาแน่น ทั้งนี้ ราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์มีการสำรวจและปรับปรุงทุก 4 ปี (รอบบัญชีล่าสุดใช้สำหรับปี 2568-2569)

ซึ่งโดยทั่วไปต่ำกว่าราคาตลาดซื้อขายจริงอย่างมีนัยสำคัญ ผู้ที่ต้องการตัวเลขเปรียบเทียบรายแปลงที่แม่นยำควรตรวจสอบจากระบบราคาประเมินกรมธนารักษ์/กรมที่ดิน (assessprice.treasury.go.th) ควบคู่กับราคาตลาด

แหล่งอ้างอิง

ประกาศกระทรวงมหาดไทย เรื่อง การให้ใช้บังคับผังเมืองรวมเมืองเชียงใหม่ พ.ศ. 2569 ราชกิจจานุเบกษา เล่ม 143 ตอนพิเศษ 130 ง วันที่ 25 พฤษภาคม 2569