ในการขยายธุรกิจหรือการยื่นขอสินเชื่อจากสถาบันการเงิน ผู้ประกอบการจำนวนมากมุ่งเน้นเพียงการใช้ที่ดินและอาคารเป็นหลักประกัน จนละเลยสินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงอีกกลุ่มหนึ่ง นั่นคือ "สังหาริมทรัพย์" เช่น เครื่องจักรในโรงงาน ระบบพลังงานแสงอาทิตย์ หรืออุปกรณ์เฉพาะทาง
สินทรัพย์เหล่านี้หากได้รับการประเมินมูลค่าอย่างถูกต้องตามหลักวิชาชีพ หรือ การประเมินสังหาริมทรัพย์ (machinery appraisal) จะสามารถใช้เป็นวงเงินค้ำประกัน เพิ่มสภาพคล่อง และสะท้อนมูลค่าทางเศรษฐกิจที่แท้จริงของงบการเงินได้อย่างมีประสิทธิภาพ
ทำไมต้องประเมินสังหาริมทรัพย์
การประเมินสังหาริมทรัพย์ (Movable Property Appraisal) คือ กระบวนการวิเคราะห์และกำหนดมูลค่าทางเศรษฐกิจของทรัพย์สินที่ไม่ใช่อสังหาริมทรัพย์ โดยผู้ประเมินที่ได้รับใบอนุญาตและมีความเชี่ยวชาญเฉพาะด้าน วัตถุประสงค์หลักเพื่อใช้ประกอบการทำธุรกรรมทางการเงินและการบัญชี ได้แก่
- การใช้เป็นหลักประกันสินเชื่อธุรกิจ (Business Loan Collateral)
- การบันทึกมูลค่าทรัพย์สินและปรับปรุงงบการเงินตามมาตรฐานการบัญชี
- การควบรวมหรือซื้อขายกิจการ (Mergers and Acquisitions: M&A)
- การกำหนดทุนประกันภัยหรือการประเมินความเสียหาย
- การขายทอดตลาดหรือการชำระบัญชี
สังหาริมทรัพย์ คืออะไร?
ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 137 นิยาม "สังหาริมทรัพย์" ว่าหมายถึง สิ่งของที่สามารถเคลื่อนที่ได้ ไม่ติดตรึงกับที่ดินหรืออาคารเป็นการถาวร รวมถึงสิทธิอันเกี่ยวกับทรัพย์สินนั้นด้วย ในบริบทของภาคธุรกิจและการอุตสาหกรรม สังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงและมีการประเมินราคากันอย่างแพร่หลาย ประกอบด้วย
- เครื่องจักร อุปกรณ์ และสายการผลิตในโรงงานอุตสาหกรรม
- ระบบผลิตพลังงานทดแทน เช่น แผงโซลาร์เซลล์ อุปกรณ์อินเวอร์เตอร์
- ยานพาหนะเชิงพาณิชย์ เช่น กองรถบรรทุก เรือขนส่งสินค้า อากาศยาน
- สินค้าคงคลัง (Inventory) และวัตถุดิบอุตสาหกรรมที่มีมูลค่าสูง
- เครื่องมือเฉพาะทาง เช่น อุปกรณ์ทางการแพทย์ เครื่องมือในห้องปฏิบัติการ
การประเมินสังหาริมทรัพย์ ประเมินราคาอย่างไร?
ตามมาตรฐานการประเมินมูลค่าทรัพย์สินสากล (International Valuation Standards: IVS) และมาตรฐานไทย การประเมินราคาจะใช้ 3 แนวทางหลักตามความเหมาะสมของประเภทสินทรัพย์ ดังนี้
วิธีต้นทุน (Cost Approach)
เป็นวิธีที่นิยมที่สุดสำหรับการประเมินเครื่องจักร สังหาริมทรัพย์ โดยคำนวณจากต้นทุนในการหาซื้อหรือสร้างทดแทนใหม่ (Replacement Cost New) หักด้วยค่าเสื่อมราคาตามอายุการใช้งาน สภาพความเป็นจริง ข้อจำกัดทางกฎหมายที่ส่งผลกระทบต่อมูลค่าสินทรัพย์ และความล้าสมัยทางเทคโนโลยี
วิธีเปรียบเทียบตลาด (Market Approach)
ใช้สำหรับทรัพย์สินที่มีการซื้อขายทั่วไป เช่น รถยนต์ หรือเครื่องจักรมาตรฐาน โดยเทียบราคาซื้อขายในตลาดปัจจุบัน
วิธีรายได้ (Income Approach)
เป็นการคำนวณมูลค่าปัจจุบัน (Present Value) จากกระแสเงินสดสุทธิหรือรายได้ในอนาคตที่คาดว่าสินทรัพย์นั้นจะสร้างได้ตลอดอายุการใช้งานที่เหลืออยู่ วิธีนี้มักนำมาใช้กับสินทรัพย์ที่สามารถระบุความสามารถในการสร้างรายได้เฉพาะตัวได้อย่างชัดเจน เช่น สัญญาให้เช่าเครื่องจักร หรือโครงการโรงไฟฟ้าพลังงานแสงอาทิตย์ที่มีสัญญาซื้อขายไฟฟ้าระยะยาว
การเลือกวิธีการประเมินมูลค่าสังหาริมทรัพย์ขึ้นอยู่จุดประสงค์ ความต้องการของเจ้าของทรัพย์สินและประเภทของทรัพย์สิน ซึ่งยกตัวอย่างการประเมินสังหาริมทรัพย์ อาทิเช่น การประเมินเครื่องจักร, การประเมินโซลาร์เซลล์ เป็นต้น
การประเมินเครื่องจักร (Machinery Appraisal)
เครื่องจักรและอุปกรณ์อุตสาหกรรมถือเป็นสินทรัพย์แกนหลักของภาคการผลิต การประเมินมูลค่าเครื่องจักรมีความซับซ้อนกว่าทรัพย์สินทั่วไป เนื่องจากต้องอาศัยความรู้ทางวิศวกรรมร่วมกับการวิเคราะห์ทางการเงิน ปัจจัยสำคัญที่ผู้ประเมินต้องพิจารณา
อายุการใช้งานที่เหลืออยู่ของเครื่องจักร
มูลค่าการประเมินจากชั่วโมงการทำงานจริง ประวัติการบำรุงรักษา (Maintenance Record) และการยกเครื่อง (Overhaul) ของเครื่องจักร ณ วันที่สำรวจ
ต้นทุนค่าติดตั้งและรื้อถอน
มูลค่าของเครื่องจักรในสถานะ "ติดตั้งพร้อมใช้งาน" (Installed Asset) จะแตกต่างจากเครื่องจักรที่ "พร้อมรื้อถอนและเคลื่อนย้าย" (Ex-situ)
ความพร้อมของอะไหล่และการสนับสนุนจากผู้ผลิต
เครื่องจักรที่หยุดการผลิตอะไหล่ทดแทนแล้วจะมีค่าเสื่อมจากการล้าสมัยทางฟังก์ชันสูงขึ้น
กำลังการผลิตและประสิทธิภาพการใช้พลังงาน
อัตราผลผลิตต่อชั่วโมงและอัตราการสิ้นเปลืองพลังงานเมื่อเทียบกับเครื่องจักรรุ่นใหม่ในตลาด
การทราบมูลค่าสังหาทรัพย์ที่แท้จริงเพิ่มโอกาสในขอสินเชื่อและทำธุรกรรมอย่างไร
ธนาคารและสถาบันการเงินหลายแห่งเปิดรับเครื่องจักรและระบบโซลาร์เซลล์เป็นหลักประกันทางธุรกิจ (ผ่านการจดทะเบียนจำหน่ายเครื่องจักร หรือการทำสัญญาจำนำ/จำนองสังหาริมทรัพย์ตามกฎหมาย) ทำให้เป็นหลักประกันทางธุรกิจนอกจากโฉนดที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
หากไม่มีการประเมินโดยผู้ประเมินอิสระที่น่าเชื่อถือ ธนาคารมักจะประเมินมูลค่าเครื่องจักรหรือโซลาร์เซลล์ด้วยความระมัดระวัง (ให้มูลค่าต่ำกว่าความเป็นจริง) เพื่อป้องกันความเสี่ยง แต่การมี รายงานการประเมินราคาที่ได้มาตรฐาน จะช่วยยืนยันมูลค่าตลาด (Market Value) หรือมูลค่าทดแทนสุทธิ (Net Replacement Cost) ทำให้กิจการมีโอกาสได้รับวงเงินสินเชื่อที่สูงขึ้น
ประโยชน์ในการทำธุรกรรมและการบริหารธุรกิจอื่นๆ
การทำประกันภัย: การทราบมูลค่าที่แท้จริงช่วยให้ทำประกันภัยเครื่องจักรและโซลาร์เซลล์ได้อย่างเหมาะสม ไม่ทำประกันทุนต่ำเกินไป (Under-insurance) หรือสูงเกินความจำเป็น
การควบรวมกิจการ (M&A) หรือการซื้อขาย: ในกรณีที่ต้องการขายกิจการ หรือซื้อเครื่องจักร/โซลาร์เซลล์มือสอง การมีราคาประเมินกลางช่วยให้ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายมีบรรทัดฐานในการต่อรองราคาที่เป็นธรรม
การคำนวณค่าเสื่อมราคาและภาษี: ช่วยให้ฝ่ายบัญชีสามารถวางแผนภาษีและคำนวณต้นทุนการผลิตได้อย่างแม่นยำยิ่งขึ้น
ข้อสังเกตสำคัญ: สำหรับ โซลาร์เซลล์ ซึ่งเป็นทรัพย์สินที่ช่วยประหยัดต้นทุนค่าไฟฟ้า การประเมินมูลค่ามักจะนำรายได้ที่ประหยัดได้หรือกระแสเงินสดในอนาคต (Income Approach) มาประกอบการคำนวณด้วย ทำให้มูลค่าทางเศรษฐศาสตร์ของระบบโซลาร์เซลล์มีความชัดเจนและจูงใจสถาบันการเงินในการพิจารณาปล่อยสินเชื่อสีเขียว (Green Financing) มากยิ่งขึ้น
อ้างอิง: มาตรฐานและจรรยาบรรณวิชาชีพการประเมินมูลค่าทรัพย์สินในประเทศไทย โดยสมาคมผู้ประเมินมูลค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย
หากธุรกิจหรือลูกค้าของคุณต้องการรายงานการประเมินมูลค่าเครื่องจักรและสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่ถูกต้องตามมาตรฐานสากล เพื่อใช้ยื่นต่อสถาบันการเงินหรือประกอบการลงทุน สามารถติดต่อทีมผู้เชี่ยวชาญของ Modern Property Consultants เพื่อรับคำปรึกษาและบริการที่ครบวงจร
Facebook: Modern Property Consultants
Line: @m-property
