25 เมษายน 2568 - การเปลี่ยนอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ให้เป็นผลกำไรจำเป็นต้องอาศัยองค์ความรู้เฉพาะทาง เมื่อวันที่ 25 เมษายน 2568 อาจารย์วสันต์ คงจันทร์ ได้บรรยายพิเศษในหัวข้อ "การวิเคราะห์ทรัพย์ขนาดใหญ่เพื่อการลงทุน" ณ สถาบัน Winner Estate Education โดยชี้ให้เห็นถึงปัจจัยสำคัญที่ผู้ประกอบการและนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ต้องนำมาพิจารณาเพื่อกำหนดกลยุทธ์การลงทุนให้รัดกุม
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ ไม่ว่าจะเป็นที่ดินเปล่าผืนใหญ่หรือโครงการอาคารสูง มักตามมาด้วยคำถามสำคัญทางการเงินว่า ผลตอบแทนที่คาดหวังมีความคุ้มค่ากับความเสี่ยงและความซับซ้อนในการบริหารจัดการหรือไม่ การประเมินมูลค่าที่ผิดพลาดหรือขาดการวิเคราะห์ศักยภาพของพื้นที่อย่างรอบด้าน อาจทำให้ทรัพย์สินที่ควรสร้างกำไรกลายเป็นภาระผูกพันทางการเงินระยะยาวของผู้ประกอบการ
ตัวแปรสำคัญในการประเมินมูลค่า
ทรัพย์ขนาดใหญ่มีตัวแปรที่ส่งผลกระทบต่อความเสี่ยงและมูลค่ามากกว่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น การพิจารณาข้อมูลอย่างเป็นระบบจึงเป็นสิ่งจำเป็น โดยมีประเด็นสำคัญที่นักลงทุนต้องให้ความสนใจดังนี้
ความซับซ้อนของโครงสร้างทรัพย์สิน: การประเมินข้อจำกัดทางกายภาพ กฎหมายผังเมือง และศักยภาพการใช้ประโยชน์สูงสุดของพื้นที่
การบริหารความเสี่ยงและผลตอบแทน: การคำนวณต้นทุนการบริหารจัดการเทียบกับโอกาสในการสร้างรายได้ เพื่อประเมินความคุ้มค่าก่อนการตัดสินใจ
การประเมินมูลค่าตามหลักวิชาการ: การใช้มาตรฐานวิชาชีพและประสบการณ์ในตลาดมาประกอบการวิเคราะห์ เพื่อป้องกันความผิดพลาดและลดความเสี่ยงในการลงทุน
สถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ไทยในปี 2025
ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ทิศทางอสังหาริมทรัพย์ในช่วงต้นปี 2568 มีการหดตัวในหลายเซกเมนต์ สวนทางกับต้นทุนการก่อสร้างที่ปรับตัวสูงขึ้น ปัจจัยหลักที่ส่งผลต่อการชะลอตัวคือภาวะเศรษฐกิจและหนี้ครัวเรือนที่จำกัดกำลังซื้อของผู้บริโภค ยอดการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศลดลง 10.5% ในเชิงปริมาณ (65,276 หน่วย) และลดลง 13.0% ในเชิงมูลค่า (181,545 ล้านบาท) จังหวัดระยองและสุราษฎร์ธานีเป็นเพียงไม่กี่พื้นที่ที่มียอดการโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้นทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าโดยมาจากกลุ่มชาวต่างชาติที่เข้ามาลงทุนในประเทศไทย และหนี้เสีย (NPL) มีแนวโน้มการผิดนัดชำระหนี้เพิ่มขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่มบัญชีสินเชื่อบ้านราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาท ซึ่งมีสัดส่วนค้างชำระเกิน 30 วันสูงอย่างมีนัยสำคัญ อย่างไรก็ตาม อัตราดอกเบี้ยนโยบายมีแนวโน้มปรับลดลง เพื่อลดภาระต้นทุนทางการเงินของผู้ซื้อและผู้ประกอบการ
ในขณะเดียวกันมีอัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) ในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 5 ล้านบาทที่พุ่งสูงถึง 90% และผู้ที่กู้ธนาคารผ่านแล้วบางส่วนกลับเปลี่ยนใจไม่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในก่อนโอนกรรมสิทธิ์แม้จะชำระค่าจองอสังหาริมทรัพย์ไปแล้ว เล็งเห็นในสภาวะกำลังซื้อบางส่วนไม่มั่นใจการผ่อนระยะยาวและเลือกที่เก็บเงินสดเอาไว้
การต่อยอดธุรกิจในสภาวะตลาดที่มีความท้าทาย
จากการแลกเปลี่ยนข้อมูลระหว่างนักลงทุน นายหน้า และผู้ประกอบการที่เข้าร่วมสัมมนา ชี้ให้เห็นว่าทำเลของที่ตั้งอสังหาริมทรัพย์ยังเป็นปัจจัยสำคัญ โดยเฉพาะในย่านเศรษฐกิจ และทำเลที่มีโครงการพัฒนาของรัฐ อาทิเช่น ทำเลที่ใกล้เคียงรถไฟฟ้า, มอเตอร์เวย์ที่กำลังสร้างใหม่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ยังคงมีความท้าทายสูง ผู้ที่สามารถเข้าถึงข้อมูลที่ถูกต้องและมีทักษะในการประเมินมูลค่าอย่างเป็นระบบ จะสามารถนำองค์ความรู้ไปปรับใช้เป็นโอกาสทางธุรกิจและสร้างความได้เปรียบในการแข่งขันได้อย่างเป็นรูปธรรม
การลงทุนในทรัพย์สินมูลค่าสูงต้องอาศัยการวิเคราะห์ที่แม่นยำ การประเมินมูลค่าที่ถูกต้องคือโครงสร้างพื้นฐานของการสร้างผลกำไรและบริหารความเสี่ยงอย่างมีประสิทธิภาพ
ธุรกิจของคุณต้องการความชัดเจนในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการที่ปรึกษาเพื่อประกอบการตัดสินใจลงทุน สามารถติดต่อ Modern Property Consultants หรือ คลิกที่นี้ เพื่อรับบริการวิเคราะห์และประเมินราคาทรัพย์สินตามมาตรฐานวิชาชีพอย่างถูกต้อง
หากต้องการติดตามคอร์สนายหน้าอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ ของสถาบัน Winner Estate สามารถติดตามได้ทาง https://www.winnerestate.net/
