กฏหมายพักแรมใหม่ เปิดโอกาสโฮสเทล-โฮมสเตย์เข้าระบบ

การปรับปรุงประเภทประกอบธุรกิจโรงแรม

กฎกระทรวงกำหนดประเภทและหลักเกณฑ์การประกอบธุรกิจโรงแรม (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2566 ได้สร้างจุดเปลี่ยนสำคัญในการปลดล็อกเงื่อนไขเดิม เปิดทางให้ผู้ประกอบการรายย่อย ผู้ครอบครองอาคารพาณิชย์ หรือเจ้าของที่ดิน สามารถปรับปรุงอาคารและนำธุรกิจที่พักของตนเข้าสู่ระบบที่ถูกต้องตามกฎหมายได้ ดังนี้

(1) โรงแรมประเภท 1 หมายความว่า โรงแรมที่ให้บริการเฉพาะห้องพัก และมีห้องพัก ไม่เกิน 50 ห้อง

(2) โรงแรมประเภท 2 หมายความว่า โรงแรมที่ให้บริการเฉพาะห้องพักเกิน 50 ขึ้นไป (ตั้งแต่ 51 ห้อง) หรือโรงแรมที่ให้บริการห้องพักและห้องอาหารหรือสถานที่สำหรับบริการอาหารหรือสถานที่สำหรับประกอบอาหาร

(3) โรงแรมประเภท 3 หมายความว่า โรงแรมที่ให้บริการห้องพัก ห้องอาหารหรือสถานที่ สำหรับบริการอาหารหรือสถานที่สำหรับประกอบอาหาร และสถานบริการตามกฎหมายว่าด้วยสถานบริการ หรือห้องประชุมสัมมนา (มีสถานบริการ หรือ ห้องประชุมสัมมนาอย่างใดอย่างหนึ่ง)

(4) โรงแรมประเภท 4 หมายความว่า โรงแรมที่ให้บริการห้องพัก ห้องอาหารหรือสถานที่ สำหรับบริการอาหารหรือสถานที่สำหรับประกอบอาหาร สถานบริการตามกฎหมายว่าด้วยสถานบริการ และห้องประชุมสัมมนา (มีสถานบริการ และ ห้องประชุมสัมมนาทั้งสองอย่าง)

สถานการณ์และปัจจัยที่มีผลต่อตลาดที่พักขนาดเล็ก

การท่องเที่ยวที่เริ่มฟื้นตัวและเทรนด์การเดินทางที่เปลี่ยนแปลงไป ทำให้นักท่องเที่ยวรุ่นใหม่มองหาที่พักแบบ Experience-based ที่สะท้อนเอกลักษณ์ของท้องถิ่น มากกว่าห้องพักมาตรฐานในโรงแรมขนาดใหญ่ ปัจจัยนี้ผลักดันให้ความต้องการ (Demand) ในตลาดโฮสเทลและบูทีคโฮเต็ล (Boutique Hotel) เติบโตขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ การปรับปรุงกฎหมายที่พักแรมทำให้ที่พักขนาดเล็กเข้าสู่ระบบอย่างถูกต้อง ทำให้นักท่องเที่ยวได้รับการคุ้มครองในด้านมาตรฐานความปลอดภัย เช่น ระบบป้องกันอัคคีภัย ทางหนีไฟ และโครงสร้างอาคารที่ได้รับการตรวจสอบ สร้างความเชื่อมั่นให้กับผู้เข้าพัก โดยเฉพาะนักท่องเที่ยวต่างชาติที่ให้ความสำคัญกับความปลอดภัยเป็นอันดับต้นๆ

อย่างไรก็ตาม ปัจจัยท้าทายของผู้ประกอบการในอดีตคือ "กฎหมายควบคุมอาคาร" เนื่องจากอาคารพาณิชย์ หรือ "ตึกแถว" ส่วนใหญ่ ไม่ได้ถูกออกแบบมาเพื่อเป็นโรงแรมตั้งแต่ต้น การดัดแปลงอาคารจึงต้องเผชิญกับข้อกำหนดที่เข้มงวด เช่น ขนาดความกว้างของบันได ระยะร่น พื้นที่ว่าง หรือที่จอดรถ เมื่อกฎหมายพักแรมและกฎหมายควบคุมอาคารมีความผ่อนปรนและยืดหยุ่นมากขึ้น จึงเป็นปัจจัยเชิงบวกที่กระตุ้นให้เกิดการลงทุนใหม่ในตลาดนี้ แต่อาคารเก่าเกินไป การดัดแปลงให้ได้มาตรฐานอาจมีต้นทุนสูงจนไม่คุ้มค่าการลงทุน

ผลกระทบต่อการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน

สิ่งที่นักลงทุนและเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ควรจับตามอง คือ ผลกระทบต่อการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน (Property Valuation) ในอดีต การนำอาคารพาณิชย์ที่ทำโฮสเทลแบบผิดกฎหมายมาประเมินมูลค่า ผู้ประเมินมักไม่สามารถนำรายได้จากธุรกิจโรงแรมมาคำนวณมูลค่าด้วยวิธีพิจารณารายได้ (Income Approach) ได้อย่างเต็มที่ เนื่องจากมีความเสี่ยงด้านความต่อเนื่องของธุรกิจ (Business Continuity Risk) จากการกระทำผิดกฎหมาย

แต่เมื่อที่พักเหล่านี้เข้าสู่ระบบ มีเอกสารรับแจ้งหรือมีใบอนุญาตถูกต้อง อัตราผลตอบแทนที่คาดหวังหรือ Capitalization Rate (Cap Rate) ที่ใช้ในการประเมินมูลค่า จะสะท้อนระดับความเสี่ยงที่ลดลงอย่างชัดเจน ส่งผลให้มูลค่าทรัพย์สินประเมินสูงขึ้นตามความเป็นจริงเชิงพาณิชย์ สำหรับนักพัฒนาโครงการ (Developer) ที่กำลังมองหาโอกาสซื้อตึกแถวเก่าเพื่อนำมารีโนเวท ควรให้ความสำคัญกับการทำ Feasibility Study ควบคู่ไปกับการตรวจสอบศักยภาพอาคารทางกฎหมายตั้งแต่ก่อนตัดสินใจซื้อ เพื่อหลีกเลี่ยงต้นทุนแฝงจากการปรับปรุงโครงสร้างที่ไม่คาดคิด

แหล่งอ้างอิง

กฎกระทรวง กำหนดประเภทและหลักเกณฑ์การประกอบธุรกิจโรงแรม (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2566
กรมการปกครอง กระทรวงมหาดไทยกฎกระทรวง กำหนดลักษณะและระบบความปลอดภัยของอาคารที่ใช้ประกอบธุรกิจโรงแรม พ.ศ. 2566
พระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ. 2547