โรงแรมเป็นทรัพย์สินประเภทหนึ่งที่การประเมินมูลค่าต้องพิจารณาทั้งองค์ประกอบของอสังหาริมทรัพย์และผลการดำเนินธุรกิจควบคู่กัน เพราะมูลค่าไม่ได้ขึ้นอยู่กับทำเล ขนาดที่ดิน หรือสภาพอาคารเพียงอย่างเดียว แต่ยังสัมพันธ์กับความสามารถในการสร้างรายได้และกำไรอย่างต่อเนื่อง
ก่อนนำไปวิเคราะห์กระแสเงินสดและความเสี่ยงเพื่อประเมินมูลค่า ตัวชี้วัดเหล่านี้บอกอะไรเกี่ยวกับศักยภาพของโรงแรม และส่งผลต่อมูลค่าอย่างไร จึงเป็นประเด็นสำคัญที่เจ้าของทรัพย์สินและผู้ลงทุนควรทำความเข้าใจก่อนตัดสินใจซื้อขายหรือร่วมลงทุน
เมื่อศักยภาพของโรงแรมสะท้อนผ่านตัวชี้วัดของโรงแรม ADR, OCC, RevPAR และ GOP
ทำเลที่ตั้งของโรงแรม แบรนด์ คุณภาพการบริการ และการตลาดส่งเสริมธุรกิจของโรงแรมล้วนมีส่วนกำหนดความสามารถของโรงแรมในการดึงดูดลูกค้า ตั้งราคาห้องพัก
ปัจจัยเหล่านี้ต้องพิจารณาควบคู่กับต้นทุน โดยสะท้อนผ่านราคาห้องพักเฉลี่ย (ADR) อัตราการเข้าพัก (OCC) และกำไรจากการดำเนินงาน (GOP) ซึ่งเป็นข้อมูลสำคัญในการประเมินมูลค่าโรงแรม มีรายละเอียดดังนี้
ADR (Average Daily Rate)
- ADR (Average Daily Rate) คือ ราคาห้องพักเฉลี่ยต่อห้องที่ขายได้ คำนวณจากรายได้ค่าห้องพักหารด้วยจำนวนห้อง-คืนที่ขายได้ในช่วงเวลาเดียวกัน ที่ได้หักค่าแพลตฟอร์มหรือเว็บไซต์ตัวกลางบนอินเทอร์เน็ต ได้แก่ Agoda, Bookings เป็นต้น
- การปรับราคาขึ้นอาจเพิ่มรายได้ต่อห้องที่ขายได้ แต่ในบางทำเลที่ตั้งโรงแรมในการขึ้นราคาทำให้ลูกค้าลดลง รายได้ค่าห้องรวมอาจลดลงด้วย ผู้ประเมินจึงต้องพิจารณาทั้งราคาและปริมาณการขาย ไม่ตั้งสมมติฐานว่า ADR เพิ่มแล้วรายได้จะเพิ่มในสัดส่วนเดียวกันเสมอไป
OCC (Occupancy Rate)
- OCC (Occupancy Rate) คือ อัตราการเข้าพัก คำนวณจากจำนวนห้อง/คืนที่ขายได้หารด้วยจำนวนห้อง/คืนที่มีให้ขาย แล้วคูณด้วย 100
ตัวอย่าง โรงแรมมีทั้งหมด 100 ห้อง เปิดขายครบ 100 ห้องในระยะ 1 ปี (365 วัน) จะมีห้องพักให้ขายรวม 36,500 ครั้งต่อปี ซึ่งในระย 1 ปีปรากฎว่าสามารถขายได้ 21,900 ครั้ง จะมีอัตราการเข้าพักของโรงแรม OCC = 60%
- OCC สูงอาจเกิดจากความต้องการเข้าพักสูง ซึ่งอาจจะเกิดจากการจัดโปรโมชั่น หรือการลดราคาเพื่อเพิ่มยอดจองก็ได้ ผลต่อรายได้และกำไรจึงต่างกัน โดยในแต่ละทำเลที่ตั้งโรงแรมมีอัตราการเข้าพักในแต่ละฤดูกาลไม่เหมือนกัน
ตัวอย่าง โรงแรมใจกลางเมืองกรุงเทพมหานครมีความต้องการสูงในช่วงสิ้นปีถึงปีใหม่, โรงแรมในทำเลพัทยาได้รับความนิยมช่วงวันหยุดยาวจากสงกรานต์, โรงแรมในเชียงใหม่ได้รับความนิยมช่วงวันยี่เป็ง วันลอยกระทงเป็นต้น
RevPAR (Revenue per Available Room)
- RevPAR (Revenue per Available Room) คือ รายได้ค่าห้องพักเฉลี่ยต่อห้องต่อคืนที่มีให้ขาย โดยรวมทั้งห้องที่ขายได้และห้องว่าง คำนวณจากรายได้ค่าห้องพักหารด้วยจำนวนห้อง-คืนที่มีให้ขายในช่วงเวลาเดียวกัน หรือ ADR คูณ OCC ในรูปทศนิยม
ตัวอย่าง OCC 70% เท่ากับ 0.70 เพื่อนำไปคูณกับ ADR ในการคำนวณ RevPAR) ตัวชี้วัดนี้สะท้อนความสามารถในการสร้างรายได้จากห้องพักทั้งหมด แต่ยังไม่หักต้นทุนดำเนินงาน
- หาก ADR เท่ากับ 2,000 บาท และ OCC เท่ากับ 75% จะได้ RevPAR เท่ากับ 1,500 บาท หมายถึงโรงแรมสร้างรายได้ค่าห้องเฉลี่ย 1,500 บาทต่อห้องต่อคืนที่มีให้ขาย เมื่อเฉลี่ยรวมทั้งห้องที่ขายได้และขายไม่ได้
- RevPAR ยังไม่ใช่กำไร และไม่ได้รวมรายได้อาหาร เครื่องดื่ม งานจัดเลี้ยง หรือบริการอื่น จึงต้องอ่านร่วมกับรายได้รวมและต้นทุนของโรงแรม
GOP (Gross Operating Profit)
- GOP (Gross Operating Profit) คือ กำไรจากการดำเนินงานของโรงแรม คำนวณจากรายได้ดำเนินงานรวม ทั้งค่าห้องพัก อาหารและเครื่องดื่ม และบริการอื่น หักค่าใช้จ่ายของแต่ละแผนกและค่าใช้จ่ายดำเนินงานส่วนกลาง
ตัวอย่างเช่น โรงแรมมีรายได้ดำเนินงานรวม 5,000,000 บาท และมีค่าใช้จ่ายดังกล่าวรวม 3,500,000 บาท จะมี GOP เท่ากับ 1,500,000 บาท
ตัวเลขข้างต้นเป็นตัวอย่างสมมติเพื่ออธิบายวิธีคำนวณ เมื่ออ่านตัวชี้วัดทั้งสามร่วมกัน จะเห็นว่าโรงแรมขายห้องได้ในราคาเท่าไร มีอัตราการเข้าพักเพียงใด และสามารถเปลี่ยนรายได้เป็นกำไรได้มากน้อยแค่ไหน ข้อมูลเหล่านี้เป็นพื้นฐานสำคัญในการวิเคราะห์กระแสเงินสดและความเสี่ยง เพื่อนำไปสู่การประเมินมูลค่าโรงแรมต่อไป
รายได้ ADR, OCC และ GOP มีผลอย่างไร
ตัวเลขข้างต้นเป็นตัวอย่างสมมติเพื่ออธิบายวิธีคำนวณ เมื่ออ่านตัวชี้วัดทั้งสามร่วมกัน จะเห็นว่าโรงแรมขายห้องได้ในราคาเท่าไร มีอัตราการเข้าพักเพียงใด และสามารถเปลี่ยนรายได้เป็นกำไรได้มากน้อยแค่ไหน ข้อมูลเหล่านี้เป็นพื้นฐานสำคัญในการวิเคราะห์กระแสเงินสดและความเสี่ยง เพื่อนำไปสู่การประเมินมูลค่าโรงแรมต่อไป
รายได้ แหล่งที่มาของโรงแรมต้องแยกประเภทให้ถูกต้อง
ก่อนคำนวณมูลค่า ต้องระบุว่าประเมินกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ สิทธิการเช่า กิจการที่ดำเนินงานต่อเนื่อง หรือส่วนของผู้ถือหุ้น เพราะแต่ละขอบเขต
ทั้งสิทธิรับรายได้และภาระค่าใช้จ่ายต่างกัน ค่าบริหาร ภาระตามสัญญาแบรนด์ ค่าใช้จ่ายระดับเจ้าของ และเงินลงทุนทดแทนเฟอร์นิเจอร์ เครื่องตกแต่ง และอุปกรณ์ (FF&E) โดยต้องตรวจสอบว่ารายการใดถูกหักไปแล้วเพื่อป้องกันการนับซ้ำ
โรงแรมที่มีรายได้รวมเท่ากันอาจมีโครงสร้างกำไรต่างกัน เพราะรายได้ค่าห้อง อาหารและเครื่องดื่ม งานประชุม หรือบริการอื่น มีต้นทุนและรูปแบบการดำเนินงานต่างกัน ในการวิเคราะห์ ควรแยกรายได้แต่ละแผนกและตรวจสอบความสม่ำเสมอ เช่น รายได้จากลูกค้าประจำ สัญญาระยะยาว หรือกิจกรรมพิเศษที่อาจไม่เกิดซ้ำ ไม่ควรนำรายได้จากงานใหญ่เพียงครั้งเดียวไปตั้งเป็นรายได้ประจำทุกปีโดยไม่มีหลักฐานรองรับ
ควรตรวจสอบการจัดสรรรายได้แพ็กเกจด้วย เช่น ห้องพักรวมอาหารเช้า หากบันทึกรายได้ทั้งหมดเป็นค่าห้อง อาจทำให้ ADR เปรียบเทียบกับโรงแรมที่แยกค่าอาหารแล้วได้ไม่ตรงกัน
ประเมินรายได้โรงแรมในอนาคตและความเสี่ยงของธุรกิจ
โรงแรมที่มีรายได้รวมเท่ากันอาจมีโครงสร้างกำไรต่างกัน เพราะรายได้ค่าห้อง อาหารและเครื่องดื่ม งานประชุม หรือบริการอื่น มีต้นทุนและรูปแบบการดำเนินงานต่างกัน ในการวิเคราะห์ ควรแยกรายได้แต่ละแผนกและตรวจสอบความสม่ำเสมอ เช่น รายได้จากลูกค้าประจำ สัญญาระยะยาว หรือกิจกรรมพิเศษที่อาจไม่เกิดซ้ำ ไม่ควรนำรายได้จากงานใหญ่เพียงครั้งเดียวไปตั้งเป็นรายได้ประจำทุกปีโดยไม่มีหลักฐานรองรับ
ควรตรวจสอบการจัดสรรรายได้แพ็กเกจด้วย เช่น ห้องพักรวมอาหารเช้า หากบันทึกรายได้ทั้งหมดเป็นค่าห้อง อาจทำให้ ADR เปรียบเทียบกับโรงแรมที่แยกค่าอาหารแล้วได้ไม่ตรงกัน เพื่อให้วิเคราะห์รายได้และความเสี่ยงได้ครบ ควรเตรียมข้อมูลดังต่อไปนี้
- ข้อมูลการขายรายเดือน: จำนวนห้องที่มีให้ขาย ห้องที่ขายได้ ADR, OCC. RevPAR และรายได้แยกแผนก พร้อมรายละเอียดห้องปิดซ่อมและการเปลี่ยนฐานข้อมูล
- งบและต้นทุนดำเนินงาน: งบกำไรขาดทุน รายละเอียด GOP ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง และรายการพิเศษที่ไม่เกิดเป็นประจำ
- สัญญาและสิทธิ: เอกสารสิทธิ สัญญาเช่า สัญญาบริหารหรือแบรนด์ และเอกสารอนุญาตที่เกี่ยวข้องกับการดำเนินงาน
- สภาพทรัพย์สินและแผนลงทุน: ประวัติการปรับปรุง สภาพอาคารและอุปกรณ์ งบลงทุนที่คาดว่าจะเกิด และผลกระทบต่อการขายห้อง
ADR, RevPAR และ OCC ช่วยอธิบายรายได้ค่าห้อง ส่วน GOP ช่วยตรวจสอบประสิทธิภาพการดำเนินงาน แต่การสรุปมูลค่ายังต้องพิจารณากระแสเงินสดหลังปรับภาระที่เกี่ยวข้อง ความยั่งยืนของผลประกอบการ และสิทธิที่ประเมิน
หากคุณกำลังเตรียมซื้อขาย ร่วมลงทุน หรือประเมินมูลค่าโรงแรม สามารถปรึกษา Modern Property Consultants เพื่อหารือขอบเขตงานและข้อมูลที่ควรเตรียมให้เหมาะกับวัตถุประสงค์ของคุณ ผ่านหน้าบริการประเมินมูลค่าทรัพย์สินและที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์
