ในสภาวะเศรษฐกิจฝืดในปี 2569 หากเดินผ่านย่านธุรกิจสำคัญกลางใจเมืองอย่างสุขุมวิทหรือทองหล่อ ภาพที่คุ้นเคยมาตลอดหลายทศวรรษคือที่ดินผืนงามที่ถูกจับจองโดยกลุ่มทุนเก่าแก่หรือตระกูลเศรษฐีที่เก็บสะสมไว้เป็นมรดกตกทอด ทว่าในช่วงเวลานี้ ป้ายประกาศขายที่ดินปรากฏขึ้นอย่างหนาตาในทำเลที่ไม่เคยมีใครคาดคิดว่าจะถูกนำมาเสนอขาย
สิ่งที่น่าตกใจยิ่งกว่าคือตัวเลขราคาที่เสนอขายนั้นลดลงจากราคาตลาดเดิมอย่างมหาศาล ปรากฏการณ์นี้ไม่ใช่ความบังเอิญ แต่เป็นผลลัพธ์จากแรงกดดันทางเศรษฐกิจที่ฝืดเคืองประกอบกับการบังคับใช้อัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่เข้มข้นขึ้น
สภาพเศรษฐกิจตลาดอสังหาฯ ชะลอยาว ราคาที่ดินเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ในรอบ 30 ปี จากวิกฤตต้มยำกุ้ง บางทำเลขายไม่ออก กัดฟันหั่นราคา 30-50% ย่านปุณณวิถีประกาศลดจากวาละ 1.3 ล้าน เหลือ 1 ล้าน บางแคเหลือวาละ 1.5 แสน เศรษฐีแลนด์ลอร์ด อสังหาฯ เทขาย ปล่อยเช่ายาว แปลงทรัพย์สินเป็นเงินสด บริหารสภาพคล่อง ลดภาระภาษีที่ดิน ปล่อยร้างจ่ายเพิ่ม 2 เท่า กูรูชี้โอกาสทองผู้ซื้อ ร้านสะดวกซื้อ
นายวสันต์ คงจันทร์ นายกสมาคมการขายและการตลาดอสังหาริมทรัพย์ และกรรมการผู้จัดการ Modern Property Consultants เปิดเผย “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ภาพรวมซื้อขายที่ดินเปล่าในพื้นที่กรุงเทพฯ ปริมณฑลและเมืองใหญ่ในปัจจุบันมีแต่การเสนอขาย ยังไม่มีปิดดีลซื้อ เป็นไปตามภาวะเศรษฐกิจและตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้ประกอบการเลิกซื้อที่ดินและชะลอการลงทุนใหม่
ประกอบกับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่เก็บเต็มอัตรา จึงเห็นการนำที่ดินเปล่าเสนอขายในตลาดจำนวนมาก ทั้งนายหน้าและผู้ประกอบการอสังหาฯ ที่ซื้อเก็บเป็นแลนด์แบงก์ไว้นาน ยังไม่มีแผนพัฒนา หรือกระทั่งบริษัทใหญ่ ๆ ที่ไม่ได้ทำธุรกิจอสังหาฯ โดยตรง ยังนำที่ดินออกมาขายเพื่อบริหารจัดการพอร์ตและกระแสเงินสด.
ลดราคาที่ดิน 50% รอบ 30 ปี
“บางแปลงต้องการปิดดีลเร็ว จะลดราคาลง ทั้งที่ดินในเมืองและรอบนอก เช่น ย่านสุขุมวิทใกล้บีทีเอสปุณณวิถี ประกาศขายกว่า 7 ไร่ ลดราคาจาก ตร.ว.ละ 1.3 ล้านบาท หรือไร่ละ 520 ล้านบาท เหลือ 1 ล้านบาทต่อ ตร.ว. หรือไร่ละ 400 ล้านบาท ย่านทองหล่อเดิมจะขาย 2-2.5 ล้านบาทต่อ ตร.ว. เหลือ 1.5-1.7 ล้านบาทต่อ ตร.ว.ถ้าเป็นรอบนอก เช่น บางแค เดิมขาย ตร.ว.ละ 3 แสนบาทในปี 2567 ต่อมาปี 2568 ลดเหลือ 2.5 แสนบาทต่อ ตร.ว. สุดท้ายต่อรองเหลือ 1.5 แสนบาทต่อ ตร.ว.”
ถือเป็นครั้งแรกรอบ 30 ปีที่มีการลดราคาที่ดิน 30-50% นับจากวิกฤตต้มยำกุ้งที่ที่ดินลดราคาลง 20-30% เพราะคนขายไม่ได้ จึงต้องลดราคาลง ซึ่งปัจจุบันสถานการณ์เป็นของผู้ซื้อ และมีอำนาจต่อรองมากกว่าในยุคที่ตลาดอสังหาฯ บูม ทั้งนี้ราคาที่ดินเริ่มลดลงตั้งแต่กลางปี 2568 เป็นต้นมา และมีแนวโน้มยังคงลดลงอีกเรื่อย ๆ แต่ขึ้นอยู่กับทำเลและความพอใจของผู้ซื้อและผู้ขาย ตอนนี้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ที่ยังมีกำลังมากพอจะซื้อที่ดินเหลืออยู่ 3-4 รายใหญ่ ๆ ได้แก่ บมจ.แสนสิริ บมจ.เอพี ไทยแลนด์ บมจ.ศุภาลัย บมจ.แอสเซทไวส์
ยุคซีเล็กทีฟ โลเคชั่น (Selective Location)
ยุคซีเล็กทีฟ โลเคชั่น” (Selective Location) คือเทรนด์การเลือกที่อยู่อาศัยที่ผู้คนให้ความสำคัญกับ “ความคุ้มค่าและไลฟ์สไตล์เฉพาะตัว” มากกว่าการยึดติดกับทำเลศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) แบบเดิมๆ โดยเปลี่ยนมาเลือกทำเลที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิตอย่างแท้จริง
“อีกปรากฏการณ์ที่เห็น คนมีเงินเย็นจะรับขายฝากจำนองที่ดิน เพราะได้ดอกเบี้ยดีกว่านำเงินไปฝากแบงก์ ถ้าเจ้าของที่ดินไม่มีเงินมาไถ่ถอนคืนก็ยึดเป็นทรัพย์สินได้ ไม่ได้เป็นการซื้อเก็บไว้เหมือนเมื่อก่อนแล้ว”…
ปัจจุบันตลาดอสังหาฯ เป็นยุคเติบโตแบบซีเล็กทีฟโลเกชั่น คือ เลือกพัฒนาและเติบโตในบางทำเล เช่น แยกบางนา มีจุดขายมิกซ์ยูสแบงค็อกมอลล์, กรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ เป็นย่านบ้านหรู ใกล้สนามบิน โรงเรียนนานาชาติ, ศรีนครินทร์ รามคำแหง มีนบุรี เป็นย่านฮาลาล, พัทยา หัวหิน ภูเก็ต สมุย เป็นย่านต่างชาติอยู่อาศัย ซื้ออสังหาฯ เป็นบ้านหลังที่สอง ทำให้ผู้ประกอบการเลือกจะพัฒนาในทำเลเหล่านี้
จ่ายภาษีอ่วม-โอกาสผู้ซื้อ
นายอิสระ บุญยัง นายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรและกรรมการผู้จัดการ บริษัท กานดา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด กล่าวว่า ปัจจัยที่ทำให้มีการนำที่ดินเปล่าออกมาขายและให้เช่ามากขึ้น เกิดจาก 1.แรงกดดันจากภาษีที่ดินฯ ที่เก็บเต็มอัตราและที่ดินถูกปล่อยร้างนานเกิน 3 ปี ในปี 2569 จะถูกเก็บสูงขึ้น 2 เท่า จากล้านละ 3,000 บาท เป็นล้านละ 9,000 บาท หากขายได้ก็ขาย เช่าได้ก็ให้เช่า
“เป็นโอกาสดีของร้านสะดวกซื้อ ที่ต้องการเปิดสาขาในทำเลศักยภาพ ติดถนนสายหลัก ใกล้ชุมชน ซึ่งเจ้าของที่ดินที่ยังไม่มีแผนนำมาพัฒนาจะให้เช่าระยะยาว 10-15 ปี อย่างที่ดินกานดามีหลายแปลงที่ร้านสะดวกซื้อขอเช่าระยะยาว เช่น ถนนพระราม 2 กม.14 และ กม.17 ถนนกัลปพฤกษ์”
และสภาพเศรษฐกิจและตลาดอสังหาฯ ที่ชะลอยาวต่อเนื่อง จากวิกฤตสงครามและราคาน้ำมัน จะเห็นบริษัทอสังหาฯ ที่มีที่ดินจะนำมาขายเพื่อจัดการพอร์ต ลดภาระค่าใช้จ่ายหรือนำไปขายฝากจำนองกับแบงก์ เพื่อนำเงินมาเสริมสภาพคล่องชำระหนี้หุ้นกู้ที่ครบกำหนด ซึ่งเป็นเรื่องปกติของการทำธุรกิจ
“ราคาที่ดินบางแปลงยอมลดราคาขายลง คงเป็นสถานการณ์ชั่วคราว ตามภาวะตลาดและเศรษฐกิจ แต่ถ้าเมื่อใดที่เศรษฐกิจดีขึ้นราคาที่ดินจะขึ้นตาม ในช่วงนี้จึงเป็นโอกาสของผู้ซื้อ แต่ขึ้นอยู่กับทำเล ซึ่งราคาที่ดินโดยรวมยังเพิ่มขึ้นแต่ไม่หวือหวา และเมื่อเทียบกับสินทรัพย์อื่น ๆ ที่ดินถือว่าเป็นสินทรัพย์ที่เอาชนะเงินเฟ้อได้ดีที่สุด แต่ก็เป็นสินทรัพย์ที่มีสภาพคล่องต่ำสุดเช่นกัน เพราะเวลาคิดจะขายก็ขายยาก” นายอิสระกล่าว
ที่มา: ประชาชาติธุรกิจ
