การประเมินมูลค่าทรัพย์สินเพื่อการแบ่งมรดกเป็นหนึ่งในวัตถุประสงค์ปัจจุบันที่ได้รับความนิยม นักประเมินอสังหาริมทรัพย์มูลค่าที่เป็นกลางจะไม่มีส่วนได้ส่วนเสียใดๆ กับกองมรดก หน้าที่หลักของผู้ประเมินคือการนำหลักวิชาการและมาตรฐานวิชาชีพมาประยุกต์ใช้เพื่อค้นหามูลค่าตลาดที่แท้จริง
Table of Contents
ข้อมูลที่ได้จากการประเมินจะมาพร้อมกับรายงานที่แสดงถึงกระบวนการคิด การเปรียบเทียบข้อมูลตลาด และการวิเคราะห์ปัจจัยแวดล้อมอย่างรอบด้าน ความโปร่งใสในกระบวนการนี้เองที่เป็นกุญแจสำคัญในการปลดล็อกความกังวลใจ
การตกลงกันได้ด้วยดีไม่เพียงแต่ช่วยรักษาสายใยของครอบครัวให้คงอยู่ แต่ยังช่วยประหยัดเวลาและค่าใช้จ่ายมหาศาลที่อาจเกิดขึ้นหากต้องนำเรื่องเข้าสู่กระบวนการยุติธรรมเพื่อฟ้องร้องแบ่งกรรมสิทธิ์ในอนาคต หรือนำไปสู่การตกลงประกาศขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อแบ่งรายได้ตามสัดส่วนที่ได้ตกลงกันภายในครอบครัว
ทำไมราคาประเมินราชการถึงใช้แบ่งมรดกไม่ได้จริง
ความเข้าใจผิดที่พบได้บ่อยที่สุดประการหนึ่งในการจัดการมรดกคือ การยึดถือราคาประเมินทุนทรัพย์ของทางราชการหรือที่มักเรียกกันว่าราคาประเมินกรมธนารักษ์ เป็นเกณฑ์ในการแบ่งปันทรัพย์สิน
แม้ว่าราคาประเมินราชการจะเป็นข้อมูลที่เข้าถึงได้ง่ายและมีความน่าเชื่อถือในแง่ของการใช้อ้างอิงเพื่อชำระค่าธรรมเนียมและภาษีในการทำนิติกรรมที่สำนักงานที่ดิน แต่ในความเป็นจริงแล้ว ราคาดังกล่าวถูกจัดทำขึ้นเพื่อวัตถุประสงค์ในการจัดเก็บรายได้ของรัฐเป็นหลัก ไม่ได้ถูกออกแบบมาเพื่อสะท้อนมูลค่าการซื้อขายที่เกิดขึ้นจริงในตลาดทุนหรือตลาดอสังหาริมทรัพย์ ณ ขณะนั้น
กลไกการกำหนดราคาประเมินของราชการมักจะมีการปรับปรุงเป็นรอบบัญชี ซึ่งโดยทั่วไปคือทุกๆ สี่ปี ในขณะที่พลวัตของตลาดอสังหาริมทรัพย์มีการเปลี่ยนแปลงอยู่ตลอดเวลาตามปัจจัยทางเศรษฐกิจ การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน และความต้องการของตลาด
ลองจินตนาการถึงที่ดินแปลงหนึ่งที่เคยอยู่ในซอยลึกและมีราคาประเมินราชการต่ำ ต่อมามีการตัดถนนเส้นใหม่หรือมีโครงการรถไฟฟ้าพาดผ่าน มูลค่าตลาดของที่ดินแปลงนั้นอาจพุ่งสูงขึ้นหลายเท่าตัวภายในเวลาไม่กี่เดือน แต่ราคาประเมินราชการจะยังคงหยุดนิ่งจนกว่าจะถึงรอบการปรับปรุงใหม่
หากตัดสินใจใช้ราคาประเมินราชการในการแบ่งทรัพย์สิน มูลค่าทรัพย์สินที่จะได้รับย่อมได้รับผลประโยชน์ทางเศรษฐกิจที่น้อยกว่าราคาตลาดอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
นอกจากนี้ ราคาประเมินราชการยังมักจะประเมินตามลักษณะทางกายภาพเบื้องต้น โดยอาจไม่ได้พิจารณาเจาะลึกถึงศักยภาพการพัฒนาสูงสุดและดีที่สุดของทรัพย์สิน หรือข้อจำกัดปลีกย่อยบางประการ เช่น สภาพแวดล้อมที่เสื่อมโทรม หรือข้อจำกัดทางผังเมืองที่เพิ่งประกาศใช้
ด้วยเหตุผลทั้งหมดนี้ การใช้ราคาตลาดที่ประเมินโดยผู้เชี่ยวชาญอิสระจึงเป็นเครื่องมือเดียวที่สามารถสะท้อนความมั่งคั่งที่แท้จริงของกองมรดก และสร้างความยุติธรรมในระดับที่อธิบายด้วยเหตุผลและหลักการทางเศรษฐศาสตร์ได้อย่างสมบูรณ์
ความผิดพลาดที่พบบ่อยในการแบ่งที่ดินมรดก
1. การแบ่งแยกโฉนดที่ดินไม่ถูกต้อง
ความผิดพลาดประการแรกที่พบเห็นได้เสมอคือการแบ่งแยกโฉนดที่ดินทางกายภาพโดยคำนึงถึงเพียงสัดส่วนเนื้อที่ให้เท่ากัน แต่ละเลยการพิจารณารูปร่างและทางเข้าออกของแปลงที่ดินที่ถูกแบ่งใหม่ การขีดเส้นแบ่งที่ดินให้ได้ขนาดเท่ากันพอดีอาจส่งผลให้ที่ดินบางแปลงกลายเป็นที่ดินตาบอด ซึ่งไม่มีทางออกสู่ถนนสาธารณะ มูลค่าของที่ดินแปลงที่อยู่ด้านในจะลดต่ำลงอย่างรวดเร็วและกลายเป็นข้อเสียเปรียบอย่างมหาศาลของผู้ที่ได้รับที่ดินแปลงนั้นไป การแบ่งที่ดินที่ดีจึงต้องพิจารณาถึงหลักสถาปัตยกรรมและศักยภาพในการนำไปใช้ประโยชน์ในอนาคตประกอบกันเสมอ
2. การจัดการกรรมสิทธิ์
ความผิดพลาดประการถัดมาคือการละเลยการจัดการกรรมสิทธิ์ร่วมให้เด็ดขาด ในบางกรณี ทายาทเลือกที่จะใส่ชื่อทุกคนรวมกันเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในโฉนดใบเดียวเพื่อหลีกเลี่ยงความยุ่งยากในการแบ่งแยกในปัจจุบัน แต่การตัดสินใจเช่นนี้เปรียบเสมือนการผลักภาระไปสู่อนาคต เมื่อเวลาผ่านไป ทายาทแต่ละคนอาจมีความต้องการใช้เงินหรือมีแนวคิดในการบริหารจัดการที่ดินที่แตกต่างกัน บางคนอยากขาย บางคนอยากปล่อยเช่า บางคนอยากสร้างที่อยู่อาศัย เมื่อตกลงกันไม่ได้ ทรัพย์สินที่มีมูลค่ามหาศาลก็อาจถูกปล่อยทิ้งร้างให้สูญเสียโอกาสทางเศรษฐกิจ และเมื่อทายาทรุ่นปัจจุบันเสียชีวิตลง สิทธิครอบครองก็จะถูกส่งต่อไปยังทายาทรุ่นหลานที่มีจำนวนเพิ่มมากขึ้น ทำให้การจัดการยิ่งทวีความซับซ้อนและนำไปสู่ปัญหาทางกฎหมายที่แก้ไขได้ยากยิ่งขึ้น
3. ที่ดินตั้งอยู่ในแผนเวนคืนของรัฐ
นอกจากนี้ การไม่ให้ความสำคัญกับแนวโน้มการพัฒนาของเมืองและกฎหมายผังเมืองก็เป็นอีกหนึ่งจุดบอด ทรัพย์สินในกองมรดกอาจตั้งอยู่ในพื้นที่ที่รัฐบาลมีแผนเวนคืนเพื่อสร้างสาธารณูปโภค หรืออาจถูกจำกัดสิทธิในการก่อสร้างอาคารสูงตามผังเมืองฉบับใหม่ การไม่ตรวจสอบข้อจำกัดเหล่านี้ก่อนทำการประเมินและแบ่งปันทรัพย์สิน อาจทำให้ทายาทได้รับทรัพย์สินที่ดูเหมือนจะมีมูลค่าสูงในสายตาคนทั่วไป แต่ในความเป็นจริงกลับมีข้อจำกัดที่ทำให้ไม่สามารถพัฒนาเชิงพาณิชย์ได้ ความผิดพลาดเหล่านี้สามารถหลีกเลี่ยงได้หากมีการปรึกษาผู้เชี่ยวชาญหรือใช้วิธีการประเมินมูลค่าที่ครอบคลุมถึงปัจจัยเชิงลบที่มองไม่เห็นด้วยตาเปล่า (ต้องการดูรายละเอียดการเวนคืน คลิกที่นี้)
เช็คลิสต์ก่อนจ้างบริษัทประเมินอสังหาริมทรัพย์
การคัดเลือกบริษัทประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่เหมาะสมจึงเป็นขั้นตอนที่ต้องให้ความใส่ใจเป็นพิเศษ สิ่งแรกที่ควรพิจารณาคือคุณสมบัติและการรับรองตามกฎหมาย บริษัทประเมินที่ดีควรได้รับการขึ้นทะเบียนและผ่านการรับรองจากหน่วยงานที่น่าเชื่อถือ เช่น สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ หรือสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย
การพิจารณาถึงบริการหลังการประเมินและการให้คำปรึกษาที่เกี่ยวเนื่อง ในบางครั้งรายงานการประเมินอาจถูกนำไปใช้ประกอบการพิจารณาของศาล หรือใช้เป็นเอกสารชี้แจงต่อกรมสรรพากร บริษัทประเมินที่น่าเชื่อถือควรมีความพร้อมที่จะให้ความร่วมมือในการชี้แจงข้อมูลเพิ่มเติม หรือให้การเป็นพยานในชั้นศาลหากมีความจำเป็น นอกจากนี้ บริษัทยังควรให้คำแนะนำเบื้องต้นเกี่ยวกับแนวทางการบริหารจัดการทรัพย์สิน หรือข้อควรระวังต่างๆ ที่พบเจอระหว่างการลงพื้นที่สำรวจ เพื่อเป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจของทายาทได้อย่างครบถ้วนบริบูรณ์
การบริหารจัดการทรัพย์มรดกให้ผ่านพ้นไปได้อย่างราบรื่นและเปี่ยมด้วยความยุติธรรมนั้น ต้องอาศัยทั้งหลักการทางกฎหมายและศาสตร์แห่งการประเมินมูลค่า ทรัพย์สินที่สะสมมาด้วยความเหนื่อยยากของคนรุ่นก่อน ควรส่งต่อเป็นความมั่นคงและสายสัมพันธ์อันดีให้แก่คนรุ่นหลัง ไม่ใช่กลายเป็นบ่อเกิดแห่งความร้าวฉาน
องค์กรที่มีความชำนาญการเป็นที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์อย่าง Modern Property Consultants พร้อมที่จะเป็นกลไกสำคัญในการสนับสนุนกระบวนการนี้ ด้วยประสบการณ์และมาตรฐานการบริการระดับสากล
เราพร้อมให้คำปรึกษาและส่งมอบรายงานการประเมินที่แม่นยำ เป็นกลาง และตรวจสอบได้ เพื่อให้การแบ่งปันความมั่งคั่งในครอบครัวของคุณเป็นไปอย่างสง่างามและเกิดประโยชน์สูงสุดแก่ทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้อง
