หลายคนอาจเข้าใจว่าเงินทดแทนจะคิดจากมูลค่าที่ดินที่ถูกเวนคืนไปเท่านั้น แต่หลักการตามมาตรา 22 ของ พระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนและการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2562 และมติคณะรัฐมนตรีที่เกี่ยวข้อง ได้กำหนดหลักการคำนวณที่น่าสนใจ โดยนำมูลค่าของ “ที่ดินส่วนที่เหลือ” หลังการเวนคืนมาพิจารณาด้วย ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อจำนวนเงินค่าทดแทนที่คุณจะได้รับ

• กรณีที่ดินราคาลดลง: หากโครงการของรัฐทำให้ที่ดินส่วนที่เหลือของคุณด้อยค่าลง เช่น กลายเป็นที่ดินใต้ทางยกระดับ, รูปทรงที่ดินเปลี่ยนไปจนใช้งานได้ยาก (เช่น จากสี่เหลี่ยมกลายเป็นสามเหลี่ยม), ที่ดินถูกแบ่งออกเป็นสองส่วน, หรือเปลี่ยนสภาพจากที่ดินติดถนนสายหลักเป็นถนนสายรองทำให้การเข้า-ออกลำบากกว่าเดิม ในกรณีเช่นนี้ กฎหมายกำหนดให้คุณต้องได้รับเงินค่าทดแทนสำหรับราคาที่ดินส่วนที่เหลือที่ลดลงนั้นเพิ่มเติมด้วย

• กรณีที่ดินราคาสูงขึ้น: ในทางกลับกัน หากโครงการของรัฐทำให้ที่ดินส่วนที่เหลือของคุณมีทำเลดีขึ้นอย่างชัดเจน เช่น จากเดิมเป็นที่ดินตาบอดกลายเป็นที่ดินติดถนนใหญ่ เงินค่าทดแทนที่คุณจะได้รับอาจถูกหักออกตามมูลค่าที่ดินที่สูงขึ้นนั้น อย่างไรก็ตาม กฎหมายได้กำหนดเพดานไว้ว่าจะหักเงินค่าทดแทนได้ไม่เกินร้อยละ 50 ของเงินค่าทดแทนที่ดินส่วนที่ถูกเวนคืน

หลักการนี้สะท้อนความพยายามของกฎหมายที่จะสร้างความเป็นธรรม โดยพิจารณาจากผลกระทบที่เกิดขึ้นจริงทั้งในแง่บวกและแง่ลบต่อทรัพย์สินที่เหลืออยู่ของประชาชน ดังนั้น เจ้าของที่ดินจึงไม่ควรประเมินเพียงมูลค่าที่ดินส่วนที่ถูกเวนคืน แต่ควรเตรียมการประเมินมูลค่า “ที่ดินส่วนที่เหลือ” อย่างเป็นอิสระ เพื่อสร้างข้อต่อรองที่หนักแน่นในการขอรับเงินชดเชยเพิ่มเติมจากมูลค่าที่ลดลง