Downtown and business district in Bangkok, Thailand
ในโลกของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ “ที่ดิน” คือสินทรัพย์ที่ไม่มีวันงอกเงยเพิ่มตามธรรมชาติ แต่กลับทวีมูลค่าขึ้นตามกาลเวลา เมื่อเราก้าวเข้าสู่ช่วงปี 2569 ต่อเนื่องถึงปี 2570 วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยกำลังจับตามองก้าวย่างสำคัญของการเปลี่ยนแปลงราคาประเมินรอบใหม่ ซึ่งไม่เพียงแต่ส่งผลต่อภาษีและค่าธรรมเนียมเท่านั้น แต่ยังเป็นเข็มทิศชี้วัดศักยภาพของทำเลต่างๆ ทั่วประเทศ บทความนี้จะพาคุณไปสำรวจความเคลื่อนไหวของราคาประเมินจากกรมธนารักษ์ เทียบชั้นกับราคาตลาดจริง พร้อมวิเคราะห์แนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต เพื่อให้คุณเตรียมตัวรับมือได้อย่างมืออาชีพ
จากข่าวประชาชาติได้สัมภาษณ์ นายอัครุตม์ สนธยานนท์ อธิบดีกรมธนารักษ์ ว่าปัจจุบันกรมธนารักษ์ได้อยู่ระหว่างการจัดทำราคาประเมินที่ดินใหม่รอบบัญชี 2570-2573 จำนวน 37 ล้านแปลง คาดว่าจะประกาศภายในเดือนธันวาคม 2569 นี้ และเริ่มใช้วันที่ 1 มกราคม 2570 เป็นต้นไป เนื่องจากราคาประเมินที่ดินรอบบัญชีปัจจุบันปี 2566-2569 จะครบกำหนด 4 ปี วันที่ 31 ธันวาคม 2569
กรมธนารักษ์ดำเนินการประเมินราคาที่ดินตาม พ.ร.บ.การประเมินราคาทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งรัฐ 2562 เพื่อให้นำไปใช้เป็นเกณฑ์อ้างอิง หรือเป็นฐานจัดเก็บภาษีอากรและค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามกฎหมาย หรือเพื่อใช้ประโยชน์อย่างอื่นของรัฐ
นายอัครุตม์ สนธยานนท์ อธิบดีกรมธนารักษ์ ได้กล่าวอีกว่า “การปรับราคาประเมินที่ดินเพื่อให้ใกล้เคียงราคาตลาด เพราะปัจจุบันราคาประเมินของกรมธนารักษ์ยังต่ำกว่าราคาตลาด 30-40% โดยราคาประเมินที่จะประกาศใหม่ ให้นโยบายอย่าให้ห่างจากราคาตลาดมาก ให้อยู่ในช่วง 15-20% เพื่อให้สอดคล้องเชิงพื้นที่และราคาตลาดมากขึ้น ซึ่งได้สำรวจสภาพพื้นที่และใช้ข้อมูลราคาตลาดในช่วงปัจจุบันและย้อนหลังไม่เกิน 3 ปีมาวิเคราะห์และกำหนดราคา”
ราคาประเมินใหม่จะเปลี่ยนแปลงเพิ่มขึ้นจากเดิม แต่ละจังหวัดการเปลี่ยนแปลงราคาจะต่างกันตามข้อมูลราคาตลาดจังหวัดนั้น ๆ ทางคณะกรรมการแต่ละจังหวัดจะเป็นผู้จัดทำราคา โดยส่วนกลางจะเป็นพี่เลี้ยงให้ มีทั้งปรับขึ้นและปรับลง ขึ้นอยู่กับสภาพแวดล้อมของแปลงที่ดิน
สำหรับแนวโน้มราคาประเมินที่ดินใหม่ที่จะเริ่มใช้ในรอบปี 2570-2573 คาดว่าทั่วประเทศจะมีการเปลี่ยนแปลงราคาเพิ่มขึ้นไม่น้อยกว่า 15% ตามแนวโน้มการปรับเพิ่มขึ้นของราคาตลาด สูงกว่ารอบบัญชีปัจจุบันที่ปรับขึ้นเฉลี่ย 8.93% เนื่องจากการพิจารณาปรับราคาประเมินต้องดูหลายองค์ประกอบ เช่น มีรถไฟฟ้า มีถนน การขยายตัวของชุมชน การซื้อขายเปลี่ยนมือ และสภาพเศรษฐกิจด้วย ขณะที่ในส่วนของพื้นที่ที่ได้รับผลกระทบจากน้ำท่วม เช่น อำเภอหาดใหญ่ จังหวัดสงขลา หรือพื้นที่ที่ได้รับผลกระทบจากการสู้รบชายแดน อยู่ระหว่างการพิจารณาจะปรับหรือไม่ปรับ
อธิบดีกรมธนารักษ์กล่าวอีกว่า บริเวณที่มีราคาประเมินที่ดินสูงสุดคาดว่ายังเป็นบริเวณถนนเส้นเดิม ขึ้นอยู่กับข้อมูลราคาตลาดในปัจจุบัน โดยพื้นที่กรุงเทพฯ บริเวณที่เปลี่ยนแปลงราคาประเมินสูงสุดยังคงเป็นใจกลางเมืองและราคาทะลุ 1 ล้านบาทต่อตารางวา (ตร.ว.) ได้แก่ ถนนสีลม ถนนเพลินจิต ถนนพระราม 1 และถนนวิทยุ เนื่องจากเป็นพื้นที่เศรษฐกิจและมีข้อมูลราคาตลาดสนับสนุนในการปรับราคาประเมิน
ส่วนบริเวณที่มีราคาประเมินต่ำสุดในพื้นที่กรุงเทพฯ คาดอยู่บริเวณคลองโล่ง-ชายทะเล เขตบางขุนเทียน เหมือนเดิม โดยปัจจุบันอยู่ที่ 500 บาทต่อ ตร.ว. และต่ำสุดระดับประเทศอยู่ที่อำเภออมก๋อย จังหวัดเชียงใหม่ อยู่ที่ 25 บาทต่อ ตร.ว. แต่การปรับราคาประเมินใหม่คงจะมีการปรับขึ้นไปอีก
“ราคาประเมินเป็นราคาที่ใช้ในการทำนิติกรรม คนขายก็อยากได้ราคาสูง เพื่อไปขายในราคาตลาด หรือขอกู้แบงก์ได้วงเงินที่สูงขึ้น ขณะที่ภาครัฐจะได้ประโยชน์ทางอ้อม มีรายได้จากการเก็บภาษีเพิ่มขึ้น ส่วนผู้เสียภาษีก็อยากได้น้อย ๆ ซึ่งภาครัฐต้องหากลไกมาลดภาระให้ เช่น ลดอัตราภาษีที่ดินฯ ลดค่าธรรมเนียมการโอน เป็นเรื่องที่พูดยากในภาวะเศรษฐกิจแบบนี้
อย่างไรก็ตาม เมื่อราคาประเมินประกาศใช้แล้ว ยังสามารถปรับเปลี่ยนได้ในระหว่างปี ถ้าบริเวณไหนเปลี่ยนแปลงไปเยอะ เราก็อยากให้ราคาประเมินมีส่วนช่วยทั้งกระตุ้นเศรษฐกิจ แต่ก็คงไม่ให้มันเปลี่ยนแปลงมากจนเกินไป
ด้านนายอิสระ บุญยัง ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ออกแบบ และก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย และนายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรกล่าวว่า การปรับราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์เป็นไปตามรอบบัญชีที่ต้องปรับทุก 4 ปี ตามระบบโครงสร้างพื้นฐานและโครงข่ายคมนาคมที่เปลี่ยนไป โดยปกติจะปรับขึ้นทุกครั้งอยู่แล้ว
“แต่การปรับในช่วงที่ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวลากยาว จะมีผลกระทบ 2 ส่วนคือ 1.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่แพงขึ้น ขณะที่ภาครัฐไม่มีอัตราส่วนลดให้ จะกระทบต่อธุรกิจ อุตสาหกรรม และครัวเรือน 2.ค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองที่ต้องจ่ายเพิ่มขึ้น แต่ถ้าภาครัฐคงมาตรการ 0.01% ออกไปน่าจะช่วยบรรเทาได้ระดับหนึ่ง” นายอิสระกล่าว
นายวสันต์ คงจันทร์ นายกสมาคมการขายและการตลาดอสังหาริมทรัพย์ และกรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ จำกัด กล่าวว่า หากราคาประเมินที่ดินใหม่ของกรมธนารักษ์ปรับขึ้น 15% โดยธรรมชาติราคาซื้อขายในตลาดจะขยับขึ้นไปอีก ดังนั้น ในรอบบัญชี 2570-2573 ทำเลใจกลางกรุงเทพฯ หากราคาทำเลใจกลางกรุงเทพฯ ราคาประเมินกรมธนารักษ์รอบปี 2566-2569 กทม.ปรับเพิ่มเฉลี่ย 2.69-3% (สูงสุด ตารางวา.ละ 1.0 ล้านบาท) เทียบกับราคาตลาดในปัจจุบัน ตารางวาละกว่า 3 ล้านบาท เป็นที่น่าสนใจว่าราคาประเมินจะปรับเพิ่มขึ้นเป็นเท่าไร
ทั้งนี้ หากเปรียบเทียบราคาตลาดกับราคาประเมินกรมธนารักษ์ ใน กทม.ปริมณฑล ที่ดินใจกลางเมืองราคาตลาดมักสูงกว่า 2-3 เท่าข้างต้น แต่หากเป็นทำเลปริมณฑล ราคาตลาดอาจสูงกว่า 3-5 เท่า
แต่ในต่างจังหวัดที่ดินเขตชุมชนใจกลางเมืองสูงสุด เช่น สงขลา (หาดใหญ่) ราคาประเมิน 400,000 บาทต่อตารางวา เชียงใหม่ 250,000 บาทต่อตารางวา ขอนแก่น 200,000 บาทต่อตารางวา จะใกล้เคียงราคาตลาดแล้ว แต่ภูเก็ต (ป่าตอง) ราคาประเมิน 200,000 บาทต่อตารางวา,ชลบุรี (พัทยา) 220,000 บาทต่อตารางวา ราคาตลาดยังสูงกว่า 2-3 เท่า
ส่วนในชนบท เขตเกษตรกรรม ราคาตลาดมักจะสูงกว่า 4-5 เท่า หรือมากกว่านั้น
“ผลของราคาประเมินที่ดินที่ปรับขึ้น จะกระทบต่อภาคธุรกิจและประชาชนผู้เสียภาษี รวมถึงเจ้าของที่ดิน เนื่องจากจะเป็นการเพิ่มภาระค่าใช้จ่าย คงจะเห็นเจ้าของที่ดินนำที่ดินออกมาประกาศให้เช่า หรือนำมาปลูกพืชเกษตรกรรมตามที่กฎหมายกำหนดให้เห็นมากขึ้น เพื่อให้เข้าเกณฑ์ที่ดินประเภทเกษตรกรรม ลดภาระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เพราะปัจจุบันภาครัฐเก็บเต็ม 100% ไม่ได้มีอัตราส่วนลดให้” นายวสันต์กล่าว
การปรับราคาประเมินใหม่ในปี 2570 เป็นทั้งโอกาสและความท้าทาย สำหรับ ผู้ขาย นี่คือช่วงเวลาทองในการสำรวจมูลค่าสินทรัพย์และวางแผนการขายที่ได้กำไรสูงสุด ส่วนผู้ซื้อ การตัดสินใจเข้าซื้อก่อนการปรับฐานราคาประเมินรอบใหม่ในปี 2570 อาจช่วยประหยัดค่าใช้จ่ายด้านภาษีและค่าธรรมเนียมการโอนได้ไม่น้อย
เมื่อราคาที่ดินพุ่งสูงขึ้น ย่อมส่งผลโดยตรงต่อ “ต้นทุนการพัฒนา” ของผู้ประกอบการ แต่ราคาอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569-2570 จะถูกขับเคลื่อนด้วยปัจจัยเสริมอื่นๆ ด้วยเทคโนโลยีการก่อสร้าง, แรงงานคน, เงินเฟ้อที่ต้องเฝ้าติดตามทิศทางสภาวะเศรษฐกิจไทยและแนวโน้มอสังหาริมทรัพย์ไทยต่อจากนี้
ที่มา: https://www.prachachat.net/property/news-1956431
เจาะลึกพลวัตใหม…