ปัญหานอมินี “ต่างชาติ”การซื้ออสังหาริมทรัพย์ไทย

“ประเทศไทยถือเป็นหนึ่งในจุดหมายปลายทางยอดนิยมระดับโลก ทั้งในด้านการท่องเที่ยวและการอยู่อาศัย ด้วยเหตุนี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในไทยจึงได้รับความสนใจจากชาวต่างชาติอย่างล้นหลาม ไม่ว่าจะเป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยหลังเกษียณ เป็นบ้านพักตากอากาศ หรือเพื่อการลงทุน อย่างไรก็ตาม ท่ามกลางเม็ดเงินมหาศาลที่ไหลเข้ามา กลับมีปัญหาหนึ่งที่แฝงตัวและสร้างความกังวลให้กับระบบเศรษฐกิจไทยมาอย่างยาวนาน นั่นคือ “ปัญหานอมินี (Nominee) ในการถือครองอสังหาริมทรัพย์”

การใช้ตัวแทนอำพราง” หรือที่เรารู้จักกันในชื่อ “นอมินี” (Nominee) กลายเป็นประเด็นร้อนที่ถูกหยิบยกขึ้นมาวิพากษ์วิจารณ์อย่างกว้างขวาง โดยเฉพาะในเมืองท่องเที่ยวสำคัญอย่างกรุงเทพฯ ภูเก็ต และชลบุรี แม้การมีต่างชาติเข้ามาลงทุนจะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจ แต่หากการครอบครองอสังหาริมทรัพย์นั้นเกิดขึ้นอย่างไม่ถูกต้อง ย่อมนำมาซึ่งความเสี่ยงมหาศาลทั้งต่อตัวผู้ซื้อ ผู้ขาย และความมั่นคงทางเศรษฐกิจของประเทศ (ที่มา: Thai Pbs)

นอมินี (Nominee) คืออะไรในบริบทอสังหาฯ?

นอมินี หมายถึง “บุคคล” หรือ”นิติบุคคล” ที่มีสัญชาติไทยที่ยอมให้ชาวต่างชาติใช้ชื่อของตนในการถือครองกรรมสิทธิ์ในที่ดิน หรือการถือหุ้นในบริษัทจำกัดเพื่อบังหน้าโดยอำนาจตัดสินใจและผลประโยชน์ที่แท้จริงเป็นของชาวต่างชาติเพื่อหลีกเลี่ยงข้อจำกัดประมวลกฎหมายที่ดินที่ไม่อนุญาตให้ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ที่ดินในประเทศไทย

รูปแบบการกระทำผิดที่พบบ่อย กล่าวคือ ปัจจุบันขบวนการนอมินีมีวิวัฒนาการที่ซับซ้อนขึ้น ไม่ได้มีเพียงการจ้างชาวบ้านมาถือชื่อเพียงอย่างเดียว แต่ยังรวมถึงดังต่อไปนี้ (ที่มา: กรมพัฒนาธุรกิจการค้า (DBD))

การจัดตั้งบริษัทจำกัด: โดยให้คนไทยถือหุ้น 51% แต่มีการทำสัญญาภายใน หรือการออกหุ้นบุริมสิทธิเพื่อโอนอำนาจการบริหารและสิทธิการรับเงินปันผลเกือบทั้งหมดไปให้ชาวต่างชาติ ทำให้บริษัทนั้นมีสถานะเป็นนิติบุคคลไทยและสามารถซื้อที่ดินได้ แต่ในความเป็นจริง หุ้นของคนไทยมักเป็น “หุ้นบุริมสิทธิ” ที่ไม่มีสิทธิ์ออกเสียง หรือชาวต่างชาติเป็นผู้มีอำนาจลงนามผูกพันบริษัทแต่เพียงผู้เดียว ทำให้สิทธิ์ขาดในการบริหารจัดการตกอยู่กับชาวต่างชาติทั้งหมด
การใช้ความสัมพันธ์ส่วนตัว: เช่น การใช้ชื่อภรรยาหรือสามีชาวไทยในการซื้อที่ดิน โดยที่เงินทุนทั้งหมดมาจากชาวต่างชาติและมีการทำสัญญาเช่าระยะยาวหรือทำสัญญาจำนองทับซ้อนไว้ โดยชาวต่างชาติอาจมีการทำสัญญากู้ยืมเงินปลอมๆ หรือสัญญาเช่าระยะยาวซ้อนทับไว้เพื่อป้องกันคนไทยฮุบสมบัติ

หุ้นบุริมสิทธิ คืออะไร

หุ้นบุริมสิทธิ คือ ตราสารทุนประเภทหนึ่งที่บริษัทจำกัดหรือบริษัทมหาชนออกให้แก่นักลงทุน ผู้ที่ถือหุ้นประเภทนี้จะมีสถานะเป็น “เจ้าของร่วม” ของกิจการเช่นเดียวกับผู้ถือหุ้นทั่วไป (หุ้นสามัญ) แต่จะมีความพิเศษตรงที่ได้รับ “สิทธิพิเศษบางอย่างก่อน” แต่ก็ต้องแลกมากับการ “ถูกตัดสิทธิบางอย่างไป”

หลายคนอาจสงสัยว่า หากกฎหมายบังคับให้คนไทยต้องถือหุ้น 51% แล้วชาวต่างชาติจะควบคุมบริษัทที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้อย่างไร? คำตอบคือการใช้ช่องโหว่ของ “หุ้นบุริมสิทธิ” ตามปกติ หุ้นบุริมสิทธิคือหุ้นที่ผู้ถือจะได้รับสิทธิพิเศษในการรับเงินปันผลก่อน แต่จะ “ไม่มีสิทธิ์ออกเสียง” ในการบริหารจัดการบริษัท กลุ่มทุนต่างชาติจึงมักจัดโครงสร้างบริษัทโดยให้:

คนไทยถือหุ้น 51% (ในรูปแบบหุ้นบุริมสิทธิ): ได้รับเงินปันผลตามที่ตกลง แต่ไม่มีสิทธิ์โหวตหรือตัดสินใจใดๆ
ชาวต่างชาติถือหุ้น 49% (ในรูปแบบหุ้นสามัญ): มีสิทธิ์ออกเสียงและบริหารงานได้อย่างเต็มที่

ด้วยกลไกนี้ แม้บริษัทจะมีสถานะเป็น “นิติบุคคลไทย” ตามกฎหมายเพราะมีคนไทยถือหุ้นใหญ่ แต่ในความเป็นจริง อำนาจเด็ดขาดในการเซ็นอนุมัติ ครอบครอง และบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด จะตกอยู่ในมือของชาวต่างชาติแต่เพียงผู้เดียวนั่นเอง

สัญญาณเตือนและการตรวจสอบจากภาครัฐ

จากหนังสือเวียนกรมที่ดิน ที่ มท 0515.1/ว 14758 เรื่อง การตรวจสอบพฤติการณ์การถือครองที่ดินแทนคนต่างด้าว ในปัจจุบัน กรมที่ดินได้วางมาตรการตรวจสอบที่เข้มงวดสำหรับนิติบุคคลที่มีผู้ถือหุ้นเป็นต่างชาติแม้เพียงรายเดียว โดยจะพิจารณาจาก

แหล่งที่มาของเงินทุนของคนไทยที่ถือหุ้น (ต้องพิสูจน์ได้ว่ามีรายได้เพียงพอในการลงทุน)
โครงสร้างการบริหารงาน และการลงคะแนนเสียงในบริษัท
ประวัติการถือครองที่ดินในปริมาณที่ผิดปกติของบุคคลธรรมดา

การใช้กรรมวิธีนอมินีไม่ใช่เรื่องที่รัฐบาลมองข้าม ปัจจุบันกรมที่ดิน, กรมพัฒนาธุรกิจ การค้า และกรมสอบสวนคดีพิเศษ (DSI) ได้บูรณาการความร่วมมือเพื่อตรวจสอบอย่างเข้มงวด หากตรวจพบจะมีความผิดดังนี้

สำหรับคนไทย (นอมินี): มีความผิดตามประมวลกฎหมายที่ดินและพระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว พ.ศ. 2542 มีโทษจำคุกไม่เกิน 3 ปี หรือปรับตั้งแต่ 100,000 ถึง 1,000,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ
สำหรับชาวต่างชาติ: มีทั้งโทษจำคุกและค่าปรับ และศาลอาจสั่งให้ขายที่ดินนั้นทิ้งภายในเวลาที่กำหนด หากไม่ดำเนินการ อธิบดีกรมที่ดินมีอำนาจสั่งจำหน่ายที่ดินนั้นทันที ซึ่งมักจะส่งผลให้ขาดทุนอย่างหนักจากการถูกบังคับขาย

ความเสี่ยงสูญเสียทรัพย์สิน: ในหลายกรณี นอมินีชาวไทยเกิดการทุจริตทรัพย์สิน เนื่องจากมีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ตามกฎหมาย0ทำให้ชาวต่างชาติไม่สามารถฟ้องร้องเรียกคืนที่ดินได้ เพราะนิติกรรมตั้งแต่ต้นเป็น “นิติกรรมที่ฝ่าฝืนความสงบเรียบร้อย” หรือเป็นโมฆะ

ประกอบกับข้อมูลจากสำนักงานป้องกันและปราบปรามการฟอกเงินมีอำนาจในการตรวจสอบธุรกรรมที่มีลักษณะผิดปกติหรือมีเหตุอันควรสงสัย ได้แก่

ธุรกรรมเงินสดตั้งแต่ 2,000,000 บาทขึ้นไป
ธุรกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่ 5,000,000 บาทขึ้นไป
ธุรกรรมต้องสงสัยโดยไม่จำกัดจำนวนเงิน

สถาบันการเงินมีหน้าที่ดำเนินกระบวนการรู้จักลูกค้าและการตรวจสอบสถานะลูกค้าและมีอำนาจระงับธุรกรรมได้หากไม่สามารถพิสูจน์แหล่งที่มาของเงินได้อย่างชัดเจน

ประเด็นด้านภาษีอากร (บังคับใช้ตั้งแต่ปี พ.ศ. 2567 เป็นต้นไป)

บุคคลใดซึ่งมีถิ่นที่อยู่ในประเทศไทยเกิน 180 วันต่อปี หากนำเงินได้จากต่างประเทศเข้ามาในประเทศไทย ไม่ว่าเงินได้นั้นจะเกิดขึ้นในปีภาษีใดต้องนำเงินดังกล่าวมาคำนวณเพื่อเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ทั้งนี้ อาจมีข้อยกเว้นในกรณีที่เป็นเงินต้นซึ่งได้เสียภาษีมาแล้ว หรือกรณีที่ได้รับความคุ้มครองตามอนุสัญญาภาษีซ้อน (ที่มา: ธนาคารกสิกรไทย)

ข้อแนะนำเพื่อความปลอดภัยและการปฏิบัติให้ถูกต้องตามกฎหมาย

ควรจัดเตรียมเอกสารแสดงแหล่งที่มาของเงินให้ครบถ้วนและชัดเจน
ควรสำแดงการนำเงินสดเข้าประเทศให้ถูกต้องตามที่กฎหมายกำหนด
ในกรณีการโอนหรือรับเงินจำนวนมาก ควรแจ้งสถาบันการเงินล่วงหน้าเพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาในการทำธุรกรรม

ปัญหานอมินีการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ เป็นความท้าทายที่หน่วยงานภาครัฐต้องเร่งตรวจสอบและบังคับใช้กฎหมายอย่างเข้มงวด ในขณะเดียวกัน สำหรับนักลงทุนหรือชาวต่างชาติที่ต้องการมีอสังหาริมทรัพย์ในไทย ยังมีทางเลือกที่ถูกกฎหมายและปลอดภัยอีกมากมาย เช่น การซื้อคอนโดมิเนียมในโควตาต่างชาติ (Foreign Quota) 49% หรือการทำสัญญาเช่าระยะยาว (Leasehold) สูงสุด 30 ปี หรือ การจดทะเบียนทรัพย์อิงสิทธิ์ (สามารถดูบทความเพิ่มเติมได้ที่ การจดทะเบียนทรัพย์อิงสิทธิ์สำหรับชาวต่างชาติ)

การลงทุนอย่างโปร่งใสและถูกต้องตามกฎหมาย ย่อมสร้างความอุ่นใจและผลตอบแทนที่ยั่งยืนกว่า หากคุณกำลังมองหาอสังหาริมทรัพย์คุณภาพและต้องการคำปรึกษาด้านการซื้อขายที่ถูกต้องตามกฎหมาย ทีมงานผู้เชี่ยวชาญจาก Modern Property Consultants พร้อมเป็นผู้ช่วยส่วนตัวในการคัดสรรสิ่งที่ดีที่สุดให้กับคุณ

หากต้องการอ่านฉบับเต็มได้ที่: คู่มือชาวต่างชาติในการซื้อ-ขาย-เช่า อสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย