ไม่ว่าคุณกำลังวางแผนจะซื้อบ้านหลังแรก ต้องการเงินทุนหมุนเวียนทางธุรกิจ หรือแค่อยากทราบมูลค่าที่แท้จริงของที่ดินมรดก “การประเมินทรัพย์สิน” คือกุญแจสำคัญที่จะช่วยให้คุณตัดสินใจได้อย่างมั่นใจ แต่หลายคนอาจยังสับสนว่ามันคืออะไร และต้องเตรียมตัวอย่างไร บทความนี้จะสรุปทุกสิ่งที่คุณต้องรู้แบบกระชับ เข้าใจง่าย
การประเมินทรัพย์สิน คืออะไร?
อธิบายให้เข้าใจง่ายที่สุด การประเมินทรัพย์สิน (Property Valuation) คือกระบวนการค้นหา “มูลค่าตลาด” ที่เหมาะสมที่สุดของอสังหาริมทรัพย์ในช่วงเวลานั้นๆ ไม่ว่าจะเป็น บ้าน ที่ดิน คอนโดมิเนียม หรือโรงงาน
ไม่ใช่การคาดเดาราคาขึ้นมาลอยๆ แต่เป็นการวิเคราะห์โดยผู้เชี่ยวชาญที่มีใบอนุญาต โดยอ้างอิงจากปัจจัยหลายด้าน เช่น ทำเลที่ตั้ง สภาพอาคาร ขนาดพื้นที่ กฎหมายผังเมือง และราคาซื้อขายจริงในตลาดปัจจุบัน เพื่อให้ได้ตัวเลขที่ยุติธรรมและเชื่อถือได้มากที่สุดสำหรับนำไปใช้อ้างอิงในการทำธุรกรรมต่างๆ เช่น การขายอสังหาฯ ในราคาที่เหมาะสม, การนำมูลค่าอาคารเพื่อขอยื่นกู้กับสถาบันการเงิน ฯลฯ โดยรายละเอียดจะกล่าวเป็นลำดับถัดไป
ประเภทของการประเมินทรัพย์สินที่คุณควรรู้
การประเมินมูลค่าไม่ได้มีแบบเดียว แต่ขึ้นอยู่กับ “วัตถุประสงค์” ว่าจะนำไปใช้ทำอะไร ซึ่งแบ่งออกเป็น 3 ประเภทหลักที่พบบ่อย ดังนี้
1. ประเมินเพื่อวัตถุประสงค์ “การซื้อขาย” เมื่อคุณต้องการขายบ้าน หรือกำลังจะตัดสินใจซื้อที่ดินสักแปลง การทราบมูลค่าที่แท้จริงจะช่วยให้คุณไม่เสียเปรียบและรู้ระดับราคาในท้องตลาด ผู้ขายสามารถตั้งราคาขายที่เหมาะสม (ไม่ถูกจนขาดทุน และไม่แพงจนขายไม่ออก) ส่วนผู้ซื้อก็มั่นใจได้ว่ากำลังซื้อทรัพย์ในราคาที่ยุติธรรมตามกลไกตลาดจริง
2. ประเมินเพื่อวัตถุประสงค์ “การจำนองกับธนาคาร” นี่คือประเภทที่พบบ่อยที่สุด เมื่อคุณต้องการกู้เงินซื้อบ้านหรือนำทรัพย์สินไปค้ำประกันเพื่อขอสินเชื่อ ธนาคารจำเป็นต้องทราบมูลค่าหลักประกันเพื่อพิจารณาวงเงินกู้ การประเมินรูปแบบนี้จะเน้นความละเอียดรอบคอบตามมาตรฐานที่สถาบันการเงินยอมรับ โดยผู้ประเมินจะลงพื้นที่จริงเพื่อตรวจสอบสภาพ
3. ประเมินเพื่อวัตถุประสงค์ “การทำประกันภัย” การประเมินเพื่อทำประกันภัยอุบัติเหตุจะมีความแตกต่างออกไป เช่น การประกันภัยอัคคีภัย, การประกันภัยเพื่อป้องกันแผ่นดินไหว และภัยพิบัติอื่น ๆ โดยจะเน้นไปที่ “มูลค่าสิ่งปลูกสร้าง” ที่อาจเสียหายจากอุบัติเหตุเป็นหลัก มักไม่รวมมูลค่าที่ดิน เพราะที่ดินไม่เสียหายจากไฟไหม้ เพื่อให้บริษัทประกันกำหนดวงเงินคุ้มครองที่ครอบคลุมค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างใหม่หากเกิดเหตุไม่คาดฝัน
เตรียมตัวอย่างไรก่อนเรียกนักประเมินอสังหาฯ?
เพื่อให้การทำงานรวดเร็วและได้ราคาประเมินที่แม่นยำที่สุด คุณควรเตรียมข้อมูลและเอกสารเบื้องต้นไว้ให้พร้อม ดังนี้
เอกสารสิทธิ์: โฉนดที่ดิน (สำคัญที่สุด ควรมีขนาดเท่าตัวจริงทั้งด้านหน้าและหลัง) กรณีเป็นที่ดินหรือบ้านพร้อมที่ดิน และหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2) ในกรณีเป็นอาคารชุด
เอกสารเกี่ยวกับอาคาร: กรณีมีสิ่งปลูกสร้างในที่ดิน การมีใบอนุญาตก่อสร้างสำหรับอาคารที่จะนำมาประเมิน, แบบแปลนอาคาร (ถ้ามี), รายการทรัพย์สินที่ต้องการประเมินมูลค่า, อายุของอาคาร (ถ้ามี) จะช่วยให้นักประเมินได้ประเมินพื้นที่ของอาคารใช้สอยได้แม่นยำขึ้น
ข้อมูลทรัพย์สิน: แผนที่ตั้งทรัพย์สินคร่าว ๆ, รายละเอียดการตกแต่งต่อเติม เช่น การต่อเติมครัว, การปรับปรุงบ้าน อาคารเมื่อครั้งล่าสุด เป็นต้น
เมื่อคุณเตรียมเอกสารครบถ้วน และได้นัดนักประเมินในวันและเวลาที่เหมาะสม นักประเมินเข้าประเมินมูลค่าที่ดินเปล่า อาคาร และทรัพย์สินอื่น ๆ คุณสามารถให้คนที่คุณไว้ใจคอยชี้แนะนักประเมินสำหรับรายการทรัพย์สินที่ประเมิน ณ สถานที่
การประเมินทรัพย์สินเป็นขั้นตอนสำคัญที่ช่วยป้องกันความเสี่ยงทางการเงินของคุณ ไม่ว่าธุรกรรมนั้นจะเล็กหรือใหญ่ การเลือกใช้บริษัทประเมินที่มีมาตรฐาน เป็นกลาง และเชื่อถือได้ จึงเป็นสิ่งที่ควรให้ความสำคัญเป็นอันดับแรก
หากคุณกำลังมองหาผู้เชี่ยวชาญที่จะช่วยให้คำปรึกษาและให้บริการประเมินมูลค่าทรัพย์สินด้วยมาตรฐานวิชาชีพ เพื่อให้คุณได้ตัวเลขที่ถูกต้องและนำไปใช้งานได้จริง สามารถดูรายละเอียดเพิ่มเติมหรือขอคำปรึกษาเบื้องต้นได้ที่ Modern Property Consultants เราพร้อมดูแลทุกขั้นตอนด้วยความใส่ใจเพื่อให้คุณได้รับบริการที่ดีที่สุด
