บริการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน
– บริการประเมิน “อสังหาริมทรัพย์”
– บริการประเมิน “สังหาริมทรัพย์”
– บริการประเมิน “ทรัพย์สินที่จับต้องไม่ได้”
บริการที่ปรึกษาพัฒนาโครงการ
– การศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการ
– บริการรับออกแบบก่อสร้าง
– บริการขออนุญาตจัดสรรที่ดิน
– บริการรังวัดที่ดิน
บริการให้คำปรึกษาการลงทุน
– บริการที่ปรึกษาการลงทุน ซื้อขาย-อสังหาริมทรัพย์
– บริการศึกษาค่าเช่า การต่อสัญญาเช่า เจรจาต่อรอง
– บริการศึกษาศักยภาพทรัพย์เพื่อการลงทุน การซื้อขาย
– บริการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับทรัพย์สิน
– บริการตรวจสอบทรัพย์ก่อนซื้อ-จำนอง-ขายฝาก
– บริการจัดหาที่ดิน
เพื่อวัตถุประสงค์ในการซื้อ-ขาย การลงทุน การร่วมทุน การจำนอง จำนำ การเช่า การเวนคืน การอุทธรณ์ค่าเวนคืน คิดภาษี การแบ่งมรดก การขายทรัพย์สินที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้(NPA) ของสถาบันการเงิน การโอนชำระหนี้ การปรับปรุงโครงสร้างหนี้
อสังหาริมทรัพย์ (Real Estate) เราเป็นผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ทั้งที่อยู่อาศัย (บ้านจัดสรร คอนโดมิเนียม) โรงแรม รีสอร์ท ศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน หอพัก อะพาร์ตเมนต์ (สะกดตามราชบัณฑิตยสถาน) เซอร์วิสอะพาร์ตเมนต์ โรงงาน คลังสินค้า สนามกอล์ฟ เป็นต้น
ตัวอย่างผลงานและประสบการณ์
ผู้บริหารและทีมงานบริษัท ทำงานด้านการสำรวจ วิจัย ประเมินอสังหาริมทรัพย์มาตั้งแต่ปี 2532 โดยผ่านงานอสังหาริมทรัพย์ ยกตัวอย่าง เช่น
- การประเมินมูลค่าและค่าเช่าที่เหมาะสมในการต่อสัญญาเช่า “ศูนย์การค้ามาบุญครอง” ให้กับจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย มูลค่ากว่า 18,000 ล้านบาท
- การศึกษาค่าเช่าที่เหมาะสมในการต่อสัญญาเช่า “ศูนย์การค้าเซ็นทรัลพลาซ่า ลาดพร้าว” ให้กับการรถไฟแห่งประเทศไทย มูลค่ากว่า 16,000 ล้านบาท
- การประเมินมูลค่าศูนย์การค้าเซียร์ รังสิต ปทุมธานี
- ศูนย์การค้าซีคอน สแควร์ ศูนย์การค้าอิมพิเรียลเวิลด์สำโรง ศูนย์การค้ารอนัลการ์เด้น พลาซ่า พัทยา ศูนย์การจังซีลอน ภูเก็ต เป็นต้น
- การประเมินมูลค่าดิสเคาท์สโตร์ (Discount Store) สำคัญ เช่น แมคโคร โลตัส บิ๊กซี จำนวนหลายแห่ง
- การสำรวจประเมินมูลค่าศูนย์การค้าเอสพลานาด และศูนย์การค้าชุมชน (Community Maill) ของผู้นำธุรกิจศูนย์การค้าชุมชน คือ บริษัทสยามฟิวเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ 30 กว่าแห่งทั่วประเทศ
- การประเมินมูลค่าทรัพย์สินประเภทโรงแรม เช่น โรงแรมโฟรซีซัน กรุงเทพ โรงแรมโฟรซีซัน เชียงใหม่ โรงแรมโฟรซีซันสมุย
- โรงแรมมารีออต กรุงเทพ โรงแรมมารีออต หัวหิน โรงแรมมารีออต พีทยา โรงแรมมารีออต ภูเก็ต โรงแรมอนันตรา หัวหิน
- โรมแรมเอเชีย กรุงเทพ โรงแรมเอเชีย แอร์พอร์ท โรงแรมเอเชีย พัทยา
- โรงแรมแกรนด์ มิลเลนเนียม สุขุมวิท
- โรงแรมแกรนด์ไชน่า เยาวราช เป็นต้น
ในบรรดาทรัพย์สินที่มีมูลค่าเพื่อนำไปใช้ประโยชน์ได้ในวงการธุรกิจ นอกจากทรัพย์สินที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ ยังมีทรัพย์สินอีกประเภทหนึ่งที่เป็นสังหาริมทรัพย์ อันนำมาเพื่อจุดประสงค์ในการผลิตสินค้าหรือบริการต่างๆ ซึ่งเป็นสิ่งที่นำมาซึ่งรายได้ สิ่งนั้นคือเครื่องจักรอุปกรณ์ เทคโนโลยีในการผลิต อุปกรณ์สำนักงานและอื่นๆ ในบางโครงการมูลค่าเครื่องจักร อาจจะมีมูลค่ามากกว่าทรัพย์สินที่เป็นอสังหาริมทรัพย์เสียอีก
ผลงานที่ผ่านมา
• อุตสาหกรรมผลไม้กระป๋อง เช่น บจก. ไพร์ม โพรดักส์ อินดัสตรี้, บจก. กุยบุรีผลไม้กระป๋อง
• อาหารแช่แข็ง เช่น บจก. ห้องเย็น ซีฟู้ด (ประเทศไทย) , บจก.เอเชียติค อุตสาหกรรม
• อุตสาหกรรมผลิตฟิล์มและแผ่นพีวีซี เช่น บจม. ไทยนามพลาสติก , บจก. โพลิเพลกซ์ (ประเทศไทย)
• อุตสาหกรรมคอนกรีต เช่น บจก.สมาร์ทคอนกรีต และ บจม.ผลิตภัณฑ์คอนกรีตชลบุรี
• อุตสาหกรรมอิเล็คโทรนิค เช่น บจก.อัลซอล อิเล็คโทรนิกส์, Thai Samsung Electrics
• อุตสาหกรรมปั่นทอ เช่น บจก.ไทยเมล่อนเท็กซ์ไทส์, บจก.จงพัฒนา
• อุตสาหกรรมโครงสร้างเหล็ก เช่น บจก.ยูโรแทค, บจก.ชิโนไทย
• อุตสาหกรรมกระดาษ เช่น บจก.เอลีท คราฟท์ เปเปอร์, บจก.สยามเปเปอร์แมนูแฟคเจอริ่ง
• อุตสาหกรรมเซรามิค เช่น บจก.เซรามิคไทย บจก.โสสุโก้เซรามิค
• อุตสาหกรรมซีเมนต์ เช่น บจก.สามัคซีเมนต์ บจก.เคมีแมน
• อุตสาหกรรมปุ๋ย เช่น บจก.ปุ๋ยไทย บจม.ปุ๋ยแห่งชาติ
• อุตสาหกรรมหล่อโลหะ เช่น Stamford Sport Wheels Company limited บจก.ปัญญารักษา
• อุตสาหกรรมผลิตยางแผ่น น้ำยาง เช่น บจก.ไทยมารับเบอร์โปร์ดักช์ บจก.หาดสินลาเก็กซ
• อุตสาหกรรมผลิตชิ้นส่วน เช่น บจก.ซิกม่าแอนด์ฮาร์ท บจก.ไทยมอเตอร์เซน
• อุตสาหกรรมผลิตเหล็กรูปพรรณ เช่น บจก.สหไทย บจก.แปซิฟิคไพพ์ เป็นต้น
ทรัพย์สินที่จับต้องไม่ได้ เช่น ชื่อเสียง ตรายี่ห้อ เครื่องหมายการค้า ลิขสิทธิ์ สิทธิบัตร ทรัพย์สินทางปัญญาต่างๆ มูลค่าธุรกิจ มูลค่ากิจการ เป็นต้น วิธีการประเมินมีหลายวิธีการขึ้นอยู่กับข้อมูลที่มีและรูปแบบ แสดงวิธีการประเมินโดยภาพรวมเป็นดังนี้
1. วิธีการส่วนต่างของราคา (Price Premium Method) คือ การประเมินโดยพิจารณาถึงส่วนต่างของราคาขาย หรือยอดขาย หรือกำไรที่เพิ่มขึ้น ของสินค้าเมื่อเปรียบเทียบกับสินค้าประเภทเดียวกันที่เป็น Generic Brand (หรืออีกด้านอาจพิจารณาถึงต้นทุนที่ลดลง) โดยส่วนต่างดังกล่าวจะได้จากการวิจัยสำรวจตลาด และทำการประมาณการมูลค่าส่วนต่างในอนาคต (Cash Flow Projection) ในระยะเวลาหนึ่งและคิดลดด้วยอัตราที่เหมาะสม ได้เป็นมูลค่าที่ประเมิน
2. วิธีการตัวคูณของรายได้ในอดีต (Multiple of Historical Earning) คือ การประเมินมูลค่า โดยพิจารณาถึงส่วนยอดขายและกำไร ในอดีตที่ผ่านมา และนำมาเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักโดยพิจารณาให้ความสำคัญของปีที่ใกล้เคียงกับปัจจุบันมากกว่า และคูณด้วยค่าพหุคูณของรายได้ในอนาคต เป็นมูลค่า
3. วิธีการส่วนต่างของมูลค่าหุ้น (Stock Premium Method) คือ การประเมินมูลค่า โดยพิจารณาจากส่วนต่างของมูลค่าหุ้นที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ (ราคาปิดเฉลี่ยคูณด้วยจำนวนหุ้น) หักออกด้วยส่วนของผู้ถือหุ้น (Shareholders ‘equity) หรือสินทรัพย์รวมหักด้วยหนี้สิน ตามงบการเงินที่แสดงไว้ และทำการประเมินโดยพิจารณาเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักถึงมูลค่าในปัจจุบันและอดีตที่ผ่านมาระยะเวลาหนึ่ง
4. วิธีการต้นทุน (Cost Method) คือ การประเมินโดยพิจารณาจากต้นทุนในการพัฒนาในอดีตที่ผ่านมา เช่น ต้นทุนด้านการตลาด การโฆษณา การประชาสัมพันธ์ ด้านการบริหาร ต้นทุนด้านการออกแบบ ต้นทุนด้านการวางแผน เป็นต้น
5. วิธีการเปรียบเทียบตลาด (Comparison Approach) คือ การประเมินโดยการเปรียบเทียบกับการซื้อขายมูลค่าทรัพย์สินที่จับต้องไม่ได้ ประเภทเดียวกันหรือใกล้เคียงกันที่มีการซื้อขายในตลาด (หากมี) เช่น ใบอนุญาตโรงงานน้ำตาล และทำการวิเคราะห์เปรียบเทียบถึง ลักษณะทางการตลาด ยอดขาย ส่วนแบ่งตลาด ค่าความเสี่ยง และอื่นๆ
6. วิธีการ Royalty Substitution Methods คือ การประเมินด้วยพิจารณามูลค่าจากค่าสัดส่วนของค่า Royalty (หรือในกรณีค่า Franchise) คูณกับยอดขายรวมในปัจจุบัน และทำการประมาณการายได้ในอนาคต (Cash Flow Projection) ในระยะเวลาหนึ่ง และคิดลดด้วยอัตราที่เหมาะสม ได้เป็นมูลค่าที่ประเมิน
7. วิธีการ Expert Opinion คือ การประเมินค่างานวรรณกรรมหรือทรัพย์สินบางประเภทที่มีความเป็นเอกลักษณ์หรือเฉพาะด้านสูง เช่น ภาพวาด เครื่องลายคราม พระเครื่อง เป็นต้น อาจต้องทำการประเมินโดยทำการสำรวจความเห็นของผู้รู้ในอุตสาหกรรมนั้นๆ เป็นต้น
เอกสารที่ต้องใช้
ข้อมูลหรือเอกสารดังต่อไปนี้ เป็นเอกสารที่ต้องใช้โดยทั่วไปในการประเมิน หากบางรายการไม่สามารถจัดหาได้
หรือไม่ได้ดำเนินการไว้ บริษัทฯ จะได้หารือถึงความจำเป็นและข้อจำกัดต่อไป
1. ประวัติความเป็นมาของบริษัทฯ ลักษณะธุรกิจ วิลัยทัศน์ พันธกิจ เป้าหมาย ผู้บริหารจำนวนพนักงาน
2. ยอดขายในรายละเอียดในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา และงบการเงินในรอบ 5 ปีที่ผ่านมา
3. ข้อมูลผลิตภัณฑ์เบื่องต้น ราคาขาย ปริมาณการขาย พื้นที่การขายในประเทศ ต่างประเทศ
4. ประเภทความคุ้มครองตามกฎหมาย เช่น การ จดทะเบียน ลิขสิทธิ์ สิทธิบัตร ฯลฯ
5. ด้านทั่วไปและการดำเนินงาน (General & Operation) ประกอบด้วย ข้อมูลผลิตภัณฑ์ในรายละเอียด ภาพลักษณ์ ประวัติองค์กร
โครงสร้างองค์กร เจ้าหน้าบริหาร นโยบายและกลยุทธ์มาตรฐานคุณภาพอุตสาหกรรม
6. ด้านการขาย (Sale) ประกอบด้วย ข้อมูลผลิตภัณฑ์ ราคาขาย ฐานลูกค้าและคู่ค้า ช่องทางการจัดจำหน่าย ส่วนแบ่งตลาด นโยบายราคา และนโยบายการขาย การโฆษนาและการตลาดและแผนธุรกิจของบริษัทในปัจจุบันและอนาคต
7. ด้านอสังหาริมทรัพย์และเครื่องจักร (Real Estate and Plant) ประกอบด้วยที่ตั้ง อาคารเครื่องจักรต่างๆ(เป็นข้อมูลเบื่องต้น หากไปประสงค์ทำการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์และเครื่องจักรด้วย)
8. ต้นทุนค่าใช้จ่ายในการสร้างมูลค่าตรายี่ห้อตั้งแต่อดีตที่ผ่านมา เช่น ต้นทุนในการดำเนินการด้านกฎหมาย ต้นทุนค่าโฆษนา ประชาสัมพันธ์ ต้นทุนด้านการบริหาร ต้นทุนในการออกแบบผลิตภัณฑ์ เป็นต้น
9. ค่า Royalty Fee ที่ต้องจ่าย (หากมี) หรือค่า Franchise (ในกรณีขายเป็นแฟรนไชส) จำนวนสมาชิกในอดีต และปัจจุบัน
โครงการที่อยู่อาศัย บ้านจัดสรร คอนโดนิเนียม บ้านพักตากอากาศ หอพัก อะพาร์ตเมนต์ เซอร์วิส อะพาร์ตเมนต์ โรงงาน คลังสินค้า คอมมิวบิตี้มอลล์ การศึกษาถึงแนวความคิด รูปแบบในการพัฒนาโครงการที่เหมาะสม ในด้านกายภาพ กฎหมาย ด้านการตลาด และด้านการเงิน การวางแผนในการดำเนินการพัฒนาโครงการ
ประกอบด้วย
1. การศึกษาความเป็นไปได้ ด้านกายภาพและทำเลที่ตั้งของทรัพย์สิน
( Physical Feasibility Study ) การศึกษาเอกสารสิทธิ์ ลักษณะที่ดิน หน้ากว้าง
รูปร่างและความเหมาะสมในการพัฒนาโครงการ
1.1 การศึกษาถึงสภาพทางกายภาพ ความสูงของที่ดิน การถมดิน ค่าถมดิน
1.2 การศึกษาถึงสาธารณูปโภค สาธารณูปการ
1.3 การศึกษาถึงคมนาคม การเข้าถึง สภาพแวดล้อม และอื่นๆ
1.4 การศึกษาถึงทำเลที่ตั้ง ปัจจัยบวก ปัจจัยลบของทำเล
2. ความเป็นไปได้ทางด้านข้อกฎหมาย ( Legal Feasibility Study )
2.1 การศึกษาข้อกฎหมายผังเมืองที่มีผลกระทบต่อโครงการ
2.2 การศึกษาข้อกฎหมายควบคุมอาคารที่มีผลกระทบต่อโครงการ
2.3 การศึกษาถึงประกาศของหน่วยงานท้องถิ่นที่เกี่ยวข้อง
2.4 การศึกษาถึงการจัดทำรายงานการศึกษาผลกระทบสิ่งแวดล้อม
2.5 การศึกษาถึงข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องเฉพาะทาง คือ เช่นกฎหมายบ้านจัดสรร กฎหมายอาคารชุด กฎหมายหอพัก กฎหมายค้าปลีก เป็นต้น
2.6 ตรวจสอบข้อกฎหมายในการพัฒนาพื้นที่ ที่อาจมีผลกระทบต่อการพัฒนาอสังหาฯ ในอนาคต รวมทั้งโอกาสของการเกิดขึ้นของอสังหาริมทรัพย์คู่แข่งในอนาคต
2.7 ตรวจสอบโครงการเวนคืน ฯลฯ อันอาจส่งผลต่อการใช้สอยพื้นที่ที่เล็กลงในอนาคต อันจะส่งผลต่อศักยภาพในอนาคต
2.8 สรุปความเป็นไปได้ของโครงการด้านข้อกฎหมายในการพัฒนาโครงการ
3. ความเป็นไปได้ทางการตลาด ( Marketing Feasibility Study )
3.1 การวิเคราะห์เศรษฐกิจมหภาค แนวโน้มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ศึกษาประกอบด้วย ภาวะเศรษฐกิจ การเมืองและแนวโน้ม ประกอบด้วยข้อมูลทางด้าน Macro และ Micro Economic ได้แก่ ผลผลิตมวลรวมประชาชาติ (G D P) อัตราเงินเฟ้อ อัตราแลกเปลี่ยนเงินบาท ดัชนีตลาดหลักทรัพย์ ราคาน้ำมัน เงินลงทุนจากต่างประเทศ แนวโน้มอัตราดอกเบี้ย ประชากร การย้ายเข้าและย้ายออกและอัตราการว่างงาน เป็นต้น
ปัจจัยภาพรวมที่ส่งผลกระทบต่อทั้งอุปสงค์และอุปทานในตลาด
3.2 การสำรวจข้อมูลด้านอุปสงค์ 1 ประกอบด้วย
A ศึกษาประชากรหรือกลุ่มเป้าหมายของอสังหาริมทรัพย์ที่จะพัฒนา ว่าควรมาจากแหล่งใด อาจเป็นประชากรที่อาศัยโดยรอยพื้นที่ หรืออาจไม่ได้เป็นประชากรในย่านนั้น เช่น หากขายบ้านพักตากอากาศ ประชากรหรือกลุ่มเป้าหมายอาจหมายความรวมถึงชาวต่างประเทศ หรือกลุ่มคนไทยที่มีกำลังซื้อ เพื่อการพักผ่อนอาจไม่ใช่คนย่านนั้น
B ศึกษาแผนการพัฒนาเมือง รวมทั้งโครงการเม็กกะโปรเจ็กต์ ของภาครัฐเพื่อทราบถึงศักยภาพพื้นที่สถานีบริการในอนาคตทั้งระยะสั้น และระยะยาว
C ศึกษาการพัฒนาของภาคเอกชนที่จะส่งผลต่อการเติบโตหรือภารถดถอยของพื้นที่ เช่น โครงการนิคมอุตสาหกรรมเกิดใหม่ แผนการขยายตัวของนิคมอุตสาหกรรมในบริเวณใกล้เคียง หรือการพัฒนาโครงการอสังหาฯ ขนาดใหญ่ที่จะเกิดขึ้นในอนาคต
D ศึกษาข้อมูลแนวโน้มการเติบโตด้านการท่องเที่ยวของเมือง อัตราการขยายตัวของนักท่องเที่ยว อัตราการขยายตัวของสถานที่พักแรม เช่น โรงแรม รีสอร์ท ฯลฯ
E โครงการติดถนนสายใหม่ เส้นทางการคมนาคมอื่น เช่น แนวรถไฟฟ้า แนวทางรถไฟ เส้นทางคมนาคมที่จะเกิดขึ้นอันจะส่งผลบวกต่อการเติบโต หรือการเสื่อมถอยของพื้นที่ เช่น ถนนสายใหม่ที่อาจเกิดขึ้นและทำให้เส้นทางการจราจรเปลี่ยนแปลงทิศทางหรือส่งผลกระทบต่อปริมาณการจราจรในอนาคต
3.3 การสำรวจข้อมูลด้านอุปสงค์ 2 คือ การสำรวจปริมาณการจราจรผ่านหน้า กรณีจำเป็นสำหรับอสังหาริมทรัพย์บางประเภทที่ต้องอาศัยการจราจรผ่านด้านหน้า เช่น ศูนย์การค้า สถานีบริการน้ำมัน เป็นต้น โดยทำการสำรวจแจงนับปริมาณการจราจรผ่านด้านหน้าโครงการ โดยอาจกำหนดแนวทางดังนี้
3.4 การสำรวจข้อมูลด้านอุปสงค์ 3 คือ การสำรวจความต้องการของกลุ่มลุกค้า“เชิงลึก” โดยทำการสำรวจจัดทำ Questionnaire การทำ Focus Group หรือ วิธีการวิจัยอื่นๆ สอนถามถึงความต้องการและข้อมูลสำคัญจากประชากรเป้าหมายโดยทำการกำหนดกลุ่มตัวอย่าง
3.5 การสำรวจข้อมูลด้านอุปทาน 1 คือ การสำรวจภาวะตลาดโครงการอสังหาฯ จากข้อมูลทุติยภูมิ จากหน่วยงานราชการ ศูนย์วิจัยต่างๆ เพื่อทราบถึงภาวะตลาดของอสังหาริมทรัพย์ประเภทนั้นๆ
3.6 การสำรวจข้อมูลด้านอุปทาน 2 คือ การสำรวจภาวะตลาดโครงการอสังหาฯ จากการสำรวจในพื้นที่เป้าหมาย โดยจะทำการสำรวจถึง ข้อมูลทั่วไปของโครงการรูปแบบของโครงการ พื้นที่ก่อสร้างอาคาร จำนวนชั้น พื้นที่ขาย พื้นที่เช่า พื้นที่จอดรถ จำนวนที่จอดรถ จำนวนหน่วย จำนวนหน่วยที่ขายได้ จำนวนหน่วยที่มีผู้เช่า ประเภท สัดส่วน ราคาขาย อัตราค่าเช่า สัญญาเช่า เงื่อนไขการชำระเงิน จุดเด่น จุดด้อย เป็นต้น
3.7 การสำรวจด้านอุปทาน 3 การสำรวจแผนงานของโครงการคู่แข่งในอนาคต จากแผนงานของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้อง รวมทั้งการตรวจสอบกับหน่วยงานราชการที่ขออนุญาต เพื่อทราบถึงโครงการคู่แข่งที่จะเกิดขึ้น ทำเลที่ตั้ง ขนาดโครงการ ตำแหน่งทางการตลาด เป็นต้น
3.8 ผลสำรวจด้านอุปทาน 4 การวิเคราะห์คู่แข่งโดยตรงของโครงการ( Competitor Analysis )
3.9 การวิเคราะห์ SWOT Analysis การศึกษาถึงจุดแข็ง จุดอ่อน โอกาส และอุปสรรคของโครงการที่จะพัฒนา
3.10 สรุปการวิเคราะห์รูปแบบที่เหมาะสมในการพัฒนาโครงการ ถึง ขนาดพื้นที่ดินของโครงการ ขนาดพื้นที่อาคารของโครงการ รูปแบบอาคาร จำนวนชั้น ตำแหน่งทางการตลาด รูปแบบสินค้า ผลิตภัณฑ์ที่ควรมี ประมาณการค่าเช่าที่เหมาะสมสอดคล้องกับกำลังซื้อ แนวคิดการออกแบบทางด้านสถาปัตยกรรม
4. ความเป็นไปได้ทางการเงิน ( Financial Feasibility Study ) การศึกษาจะทำการวิเคราะห์ความเป็นไปได้ทางการเงินจากรูปแบบโครงการที่ศึกษาจากข้อมูลทางการตลาด โดยจะทำการวิเคราะห์ผลตอบแทนทางการเงิน ดังนี้
4.1 การประมาณการรายรับของโครงการ อันได้แก่ ค่าเช่า รายได้อื่นๆ อัตราการเช่า รายละเอียดการชำระเงิน ฯลฯ
4.2 การประมาณการค่าใช้จ่ายในการพัฒนาโครงการ ได้แก่ ต้นทุนที่ซื้อมา ค่าปรับปรุงซ่อมแซมใหม่ ค่าดำเนินการที่เกี่ยวข้อง เช่น การขออนุญาตต่างๆ การบริหารโครงการ การบริหารงานก่อสร้าง ภาษี ฯลฯ
4.3 การประมาณการสัดส่วนของเงินลงทุน เงินกู้ ดอกเบี้ยเงินกู้
4.4 การประมาณการกระแสเงินสดของโครงการ ( Cash Flow Projection )
4.5 การประมาณการผลตอบแทนของโครงการ เช่น มูลค่าปัจจุบันสุทธิ ( Net Present Value )
ผลตอบแทนภายในของโครงการ ( Internal Rate of Return )
ผลตอบแทนต่อเงินลงทุนของโครงการ ( Return of Investment )
ผลตอบแทนเฉพาะส่วนเงินลงทุนของเจ้าของ ( Return of Equity )
ระยะเวลาในการคืนทุน ( Payback Period )
4.6 การศึกษาความอ่อนไหวของโครงการ
ในกรณีปกติ ( Most Likely Case )
กรณีแนวโน้มที่ดีที่สุด ( Best Case )
กรณีเลวร้ายที่สุด ( Worst Case )
เพื่อศึกษาความเป็นไปได้ในการลงทุนในกรณีต่างๆ
4.7 สรุปความเป็นไปได้ทางด้านการเงิน
5. ผลสรุปแนวทางการพัฒนาโครงการ
บทสรุปและข้อเสนอแนะผลสรุปแนวทางการในการพัฒนาโครงการ แนวคิดที่เหมาะสมในการพัฒนาโครงการ ( Project Concept ) ทราบถึงมูลค่าโครงการ ( Investment Value ) จำนวนเงินลงทุน( Equity ) จำนวนเงินกู้ ( Loan ) อัตราผลตอบแทนภายในโครงการ ( Internal Rate of Return ) มูลค่าปัจจุบันสุทธิของโครงการ ( Net Present Value ) ระยะเวลาในการคืนทุนของโครงการ ( Payback Period ) จุดคุ้มทุนของโครงการ ( Break-event point ) เป็นต้น
จัดหาบริษัทที่ปรึกษา
การจัดทำรายงานการศึกษาผลกระทบสิ่งแวดล้อม ( IEE,EIA )
บริการออกแบบก่อสร้างโดยสถาปนิกผู้เชียวชาญ
โครงการบ้านจัดสรร คอนโดนิเนียม อะพาร์ตเมนต์ โรงแรม ฯลฯ
พร้อมขออนุญาตก่อสร้างอาคาร
บริการจัดหาบริษัทที่ปรึกษาการจัดทำรายงานการศึกษาผลกระทบสิ่งแวดล้อม ( IEE,EIA ) SCOPE OF BASIC SERVCE
งานออกแบบสถาปัตยกรรม ( Architectural )
งานออกแบบวิศวกรรมโครงสร้าง ( Structural Engineer )
งานออกแบบวิศวกรรมระบบสุขาภิบาล และระบบป้องกันเพลิง ( Sanitary Engineer )
งานออกแบบวิศวกรรมไฟฟ้า โทรศัพท์ CCTV ( Electrical Engineer )
งานออกแบบวิศวกรรมระบบปรับอากาศ และระบบระบายอากาศ ( Mechanical Engineer )
งานตกแต่งภายใน การจัดวางแปลนเฟอร์นิเจอร์ภายในห้อง ( Interior layout plan )
ทำหน้าที่ในการประสานงาน ( Co-ordination ) การออกแบบงานสถาปัตยกรรม
งานวิศวกรรมโครงสร้าง และวิศวกรรมงานระบบ ( เครื่องกล สุขาภิบาล ไฟฟ้า )
1. PROCEDURE OF BASIC SERVICE Conceptual/Schematic Design ขั้นตอนการดำเนินการวางเค้าโครงการออกแบบ และการออกแบบร่างขั้นต้น
• ดูสภาพบริเวณที่ตั้งโครงการ
• Site Plan แสดงความสัมพันธ์ของกลุ่มอาคารภายในโครงการกับบริเวณข้างเคียง
• แบบร่างตัวอาคารประกอบด้วยแบบแปลนคร่าวๆของ Plan, Elevation, Section
• แบบร่าง Perspective
• เอกสารประกอบพิจารณา เช่น พื้นที่ใช้สอยของอาคาร และระยะเวลาการดำเนินการออกแบบของโครงการ
• ประมาณการราคาค่าก่อสร้างเบื้องต้น
• ในขั้นตอนนี้จะจัดส่งมอบงานเป็นแบบ hardcopy A3 ชุด และCD 1 ชุด สำหรับเจ้าของโครงการ
2. Design Development ขั้นตอนการดำเนินการออกแบบร่างขั้นสุดท้าย ดำเนินการออกแบบ และแก้ไขแบบในขั้นพัฒนาแบบตามความประสงค์ของเจ้าของโครงการ และให้เหมาะสมสอดคล้องทางด้านวิชาการและมาตรฐานวิชาชีพสถาปัตยกรรม
• ผังบริเวณ-Site Plan แสดงความสัมพันธ์ของกลุ่มอาคารภายในโครงการกับบริเวณข้างเคียง ตลาดจนความสัมพันธ์ของสาธารณูปโภคใกล้เคียงที่จำเป็น
• แบบร่างตัวอาคารประกอบด้วยรายละเอียดของ Plan , Elevation , Section
• แบบร่างรายละเอียดระบบวิศวกรรมโครงสร้าง วิศวกรรมงานระบบไฟฟ้า เครื่องกล ระบายอากาศ และสุขาภิบาล
• รายละเอียดวัสดุและอุปกรณ์สำหรับใช้ในโครงการ
• Perspective ประกอบการพิจารณา
• ประมาณการราคาค่าก่อสร้างตามขั้นตอนการพัฒนาแบบ
• ในขั้นตอนนี้จัดส่งมอบงานเป็นแบบ hardcopy A3 3 ชุด และCD 1 ชุด สำหรับเจ้าของโครงการ
3. Construction Documentations ขั้นดำเนินการออกแบบรายระเอียด และเขียนแบบก่อสร้าง โดยจะจัดเตรียมแบบและเอกสารเป็น 2 ขั้นตอน
3.1 แบบชุดขออนุญาตปลูกสร้างอาคาร (Permit Submission Drawings)
• แบบสถาปัตยกรรม
• แบบวิศวกรรมโครงสร้าง
• แบบวิศวกรรมงานระบบไฟฟ้า เครื่องกล ระบายอากาศ และสุขาภิบาล ที่จำเป็นสำหรับใช้ในขั้นตอนนี้
• รายการคำนวณโครงสร้าง
• รายการคำนวณวิศวกรรมงานระบบ
• สำเนาใบรับรองผู้ออกแบบพร้อมลงนามของสถาปนิก วิศวกรรมโครงสร้างและวิศวกรรมงานระบบ ( ไม่รวมเซ็นควบคุมงาน )
• จัดเตรียมแบบ hardcopy A1 จำนวนชุดตามหน่วยงานราชการที่ได้กำหนดไว้เพื่อให้ยื่นขออนุญาตปลูกสร้างอาคารกับหน่วยงานกรุงเทพมหานคร
• ในขั้นตอนนี้จะจัดส่งมอบงานเป็นแบบ hardcopy ขนาด A3 และCD 1 ชุด สำหรับเจ้าของโครงการ
4. TENDER จัดเตรียมแบบ และเอกสารประในการประกวดราคาจำนวน 5 ชุด หากเกินจำนวนตามที่ระบุจะคิดค่าใช้จ่ายในการจัดพิมพ์แบบและเอกสารตามราคาใช้จ่ายจริงที่เกิดขึ้น
• จัดเตรียมเอกสารแบบ เพื่อประกอบในการประกวดราคา
• ให้คำปรึกษาในการตรวจสอบการเสนอราคา
• ให้คำปรึกษาในการพิจารณาคัดเลือกผู้รับเหมา
• ให้ความร่วมมือในการจัดเตรียมเอกสารประกอบสัญญาก่อสร้าง
5. CONSTRUCTION PHASE
• ตรวจสอบงานก่อสร้าง ณ สถานที่ก่อสร้างและเข้าร่วมประชุม Monthly Meeting รายงานให้เจ้าของโครงการทราบในกรณีที่ผู้ออกแบบเห็นว่ามีความจำเป็น
• ให้รายละเอียดทางด้านการก่อสร้างเพิ่มเติมตามความจำเป็น
• ร่วมพิจารณาให้คำแนะนำและข้อคิดเห็นในการอนุมัติใช้แบบที่เสนอใช้ก่อสร้างรวมถึงวัสดุและอุปกรณ์ตัวอย่างที่ผู้รับเหมานำเสนอ
• ให้คำปรึกษาและคำแนะนำแก่ผู้ควบคุมงานของเจ้าของโครงการ เพื่อให้งานก่อสร้างดำเนินไปตามความประสงค์ในการออกแบบ
• ให้คำปรึกษาการตรวจรับมอบงานตามความจำเป็น
บริการรับดำเนินการติดต่อประสานงานหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง การจัดทำเอกสารเพื่อขออนุญาตจัดสรรที่ดิน การประสานงานเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินที่เกี่ยวข้อง รับดำเนินการทั่วประเทศ
การขออนุญาตจัดสรรที่ดิน
ต้องดำเนินการตามพระราชบัญญัติจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 โดยผู้ขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดิน ยื่นคำขอต่อเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดหรือเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัดสาขาแห่งท้องที่ซึ่งที่ดินนั้นตั้งอยู่พร้อมหลักฐาน
บริการรับดำเนินการรังวัดสอบเขตที่ดิน เพื่อทราบเนื้อที่ดินที่ชัดเจนเพื่อทราบอาณาเขตที่ดินที่ถูกต้อง เพื่อการวางแผนการพัฒนาโครงการ เพื่อการออกแบบโครงการ ฯลฯ โดยช่างรังวัดเอกชนที่ได้รับอนุญาต บริการรับจัดทำเส้นชั้นความสูง ( Contour ) ของระดับที่ดินเพื่อการวางแผนออกแบบการก่อสร้าง การจัดการการใช้ที่ดินที่เหมาะสม