รฟท. วางแผนเปลี่ยนสถานีรถไฟกรุงเทพ ที่มีประวัติศาสตร์ยาวนาน ให้เป็นย่านธุรกิจใหม่ สร้างตึกสูงมิกซ์ยูสในเมือง โดยให้เอกชนเช่าและลงทุน ตามนโยบายของนายศักดิ์สยาม รัฐมนตรีว่าการกระทรวงคมนาคม ผ่านบริษัท เอสอาร์ที แอสเสท ที่ได้รับการสนับสนุนจากภาคเอกชนและกรรมการรฟท. นางสาวไตรทิพย์ ศิวะกฤษณ์กุล เป็นกรรมการบริษัท และรักษาการกรรมการผู้จัดการ บริษัท เอสอาร์ที เเอสเสท บริษัทลูกของรฟท. คาดว่าจะเป็นแหล่งรายได้ใหญ่ให้กับรฟท. เมื่อสถานีรถไฟหัวลำโพง จะเลิกใช้งานเร็ว ๆ นี้ และย้ายไปสถานีกลางบางซื่อ ศูนย์กลางคมนาคมใหม่ที่ทันสมัยและใหญ่ที่สุดในอาเซียน
พื้นที่หัวลำโพง แบ่งเป็น 5 โซน โซน A เนื้อที่ 16 ไร่ คืออาคารสถานีหัวลำโพงและพื้นที่สาธารณะ โซน B เนื้อที่ 13 ไร่ คืออาคารที่จะปรับปรุงให้เป็นอนุรักษ์ โซน C เนื้อที่ 22 ไร่ คือพื้นที่เชิงพาณิชย์ปิดและเปิด เช่น ร้านค้า ร้านอาหาร พื้นที่กิจกรรม มีสวนสาธารณะรอบ ๆ โดยเอาเวนิส อิตาลี เป็นแบบอย่าง โซน D เนื้อที่ 49 ไร่ คือพื้นที่ชานชาลา เส้นทางรถไฟ และย่านสับเปลี่ยนการเดินรถ มีแผนพัฒนาเป็นมิกซ์ยูส เช่น โรงแรม อาคารสำนักงาน คอนโดมิเนียม ห้างสรรพสินค้า โดยเอาโตเกียว มิดทาวน์ เป็นแบบอย่าง และโซน E เนื้อที่ 20 ไร่ คืออาคารสำนักงาน รฟท. ตึกคลังพัสดุเดิม มีแผนพัฒนาเป็นมิกซ์ยูส เช่น โรงแรม อาคารสำนักงาน ศูนย์กิจกรรม โดยเอา Suzhou Creek เมืองเซี่ยงไฮ้ เป็นแบบอย่าง และเชื่อมต่อรถไฟฟ้า MRT สีน้ำเงินและ สายสีแดง Missing Link เส้นทางบางซื่อ-หัวลำโพง-บางซื่อ-หัวหมาก ระยะทาง 25.9 กิโลเมตรมูลค่า 4.41 หมื่นล้านบาท ที่จะประมูล
รฟท. ได้จัดทำผังพัฒนาแบ่งโซนใหม่ เสร็จสมบูรณ์แล้ว และพร้อมเสนอกระทรวงคมนาคมอนุมัติ หากมีการเปลี่ยนแปลงจะนำไปปรับปรุงต่อ สำหรับแผนเดิมที่เคยศึกษาไว้เมื่อ ปี 2555-2556 ได้นำมา พิจารณา ให้เหมาะสมกับสถานการณ์ปัจจุบัน ซึ่งก่อนหน้านี้ แบ่งการพัฒนา 4 เฟส เฟสแรก พื้นที่ 15.34 ไร่ ส่วนอาคารสำนักงาน รฟท. บริเวณ สะพานข้ามคลองผดุงกรุงเกษม, อาคารบัญชาการและตึกแดงพัฒนาเป็นอาคารสำนักงาน รฟท., ร้านค้าเชิงพาณิชย์ มูลค่า 2,860 ล้านบาท เฟสที่ 2 เนื้อที่ 40.20 ไร่ บริเวณราง สวนรถไฟ อาคารสำนักงานตำรวจรถไฟ อาคารฝ่ายบริหารทรัพย์สิน พื้นที่ริมคลองผดุงกรุงเกษม พัฒนาเป็นศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน ที่พักอาศัย โรงแรม และสวนสาธารณะ มูลค่า 9,834 ล้านบาท เฟสที่ 3 เนื้อที่ 28.72 ไร่ สถานีหัวลำโพง, โรงแรมราชธานีและพื้นที่บริเวณถนนรองเมือง
หัวลำโพง เป็นจุดเชื่อมระหว่างเมืองเก่าและซีบีดีใหม่ ตั้งแต่ไชน่าทาวน์เยาวราช ย่านการค้าเก่าแก่ ไปจนถึงสี่พระยา สุรวงศ์ สีลม และสาทร ที่มีตึกสูงสมัยใหม่ ถ้าหัวลำโพงได้รับการพัฒนา จะเพิ่มความสะดวกในการเดินทางและท่องเที่ยวระหว่างสองฝั่ง แต่ต้องเปลี่ยนผังเมืองจากสีน้ำเงินเป็นสีแดงก่อน และขยายเขตทางของถนนให้กว้างขึ้น นอกจากนี้ยังต้องคำนึงถึงพื้นที่อนุรักษ์ทางประวัติศาสตร์ เช่น ตึกบัญชาการรถไฟ โถงสถาปัตยกรรมเก่าแก่ และหมุดรถไฟ ที่มีอายุกว่า 100 ปี หัวลำโพงมีเนื้อที่รวม 132 ไร่ หากเหลือเพียง 120 ไร่ สามารถสร้างอาคารสูงได้ และมีวิวสวยของแม่น้ำเจ้าพระยา ไชน่าทาวน์เยาวราช ชุมชนไทยจีน และเกาะรัตนโกสินทร์ วัดพระแก้วพระบรมมหาราชวัง ซึ่งเป็นจุดเด่นในการขาย
นายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ จำกัด บอกว่า รฟท. หัวลำโพง มีลักษณะต่างกัน 2 ฝั่ง ฝั่งพระราม1 ถนนเล็ก ตึกใหญ่ไม่ได้ ฝั่งพระราม4 ถนนใหญ่ มีรถไฟฟ้า ตึกใหญ่ได้ รฟท. ต้องทำด่วน 2 เรื่อง 1. เปลี่ยนผังเมือง จากสีน้ำเงินเป็นสีแดง ก่อนผังใหม่มีผล 2. ขยายถนน ให้กว้าง 30 เมตร หรือให้ที่ดินสร้างถนนเข้ามา ให้เท่ากับ สำนักจัดการทรัพย์จุฬา เพื่อเพิ่มมูลค่าที่ดิน ถ้าทำโครงการหมด จะได้ลงทุนมากกว่า 1 แสนล้านบาท
และยังให้ความเห็นเพิ่มอีกว่า วิเคราะห์พื้นที่หัวลำโพง ถ้ามี 120 -130 ไร่ คูณ ด้วย 1600 ตารางเมตร (1ไร่) และคูณ FAR 7 (พ.5ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม ตามผังเมืองใหม่) หรืออัตราส่วนพื้นที่อาคารต่อพื้นที่ดิน จะได้ พื้นที่ประมาณ 1.3-1.5 ล้านตารางเมตร ยังไม่รวมเอฟเออาร์โบนัส เพิ่มอีก 20% แต่ที่ดินจุฬาฯกับหัวลำโพงของรฟท.เชื่อมต่อกันได้เหมือนเมืองแฝด แต่หัวลำโพงจะเน้นโรงแรมเพื่อท่องเที่ยว มากกว่าอาคารสำนักงานฝั่งจุฬาฯ ตอนนี้ราคาที่ดิน หัวลำโพงสูงสุด MRT หัวลำโพง 1.5 ล้านบาทต่อตารางวา ตอนนี้จุฬาฯ มีราคาที่ดินสูงกว่า 3ล้านบาทต่อตารางวา เพราะมีสยามสแควร์ แต่ราคาอาจเพิ่มหากมีการพัฒนา ส่วนราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์ ปี 2564 ถนนพระรามที่ 4 ต่ำสุด 3.6-4 แสนบาท/ตร.ว. สูงสุด8แสนบาท/ตร.ว. ถนนพระรามที่ 1 4-7.5 แสนบาท/ตร.ว.ถนนเยาวราช 7แสนบาท/ตร.ว
วันที่ : 12 พฤศจิกายน 2564
สำหรับข้อมูลเพิ่มเติมและแหล่งอ้างอิง กรุณา คลิ๊ก (https://www.thansettakij.com/property/503070)
